KOSE R.E. rutscht im Halbjahr mit 24,1 Mio. Yen in die Verlustzone, da der Verkauf von Familienwohnungen um 11,4% sinkt, und bestätigt die Jahresprognose

Der Umsatz sank um 4,2%, der operative Verlust hat sich mehr als verdoppelt

Die KOSE R.E. Co., Ltd. (TSE: 3246), ein Bauträger für Eigentumswohnungen und Immobilienverwalter, dessen laufende Projekte vor allem in den Präfekturen Fukuoka und Kagoshima liegen, veröffentlichte am 10. September 2026 den Konzernabschluss für das erste Halbjahr, die sechs Monate vom 1. Februar bis zum 31. Juli 2026, nach japanischer Rechnungslegung. Der Umsatz sank um 4,2% auf 2.807,0 Mio. Yen. Der operative Verlust weitete sich auf 114,8 Mio. Yen von 52,4 Mio. Yen aus, aus einem ordentlichen Gewinn von 26,3 Mio. Yen wurde ein ordentlicher Verlust von 23,8 Mio. Yen, und aus einem den Anteilseignern der Muttergesellschaft zurechenbaren Gewinn von 12,0 Mio. Yen ein Verlust von 24,1 Mio. Yen, entsprechend −2,37 Yen je Aktie nach einem Gewinn von 1,18 Yen. Die Aktien sind an den Börsen Tokio und Fukuoka notiert; der Halbjahresabschluss wurde keiner prüferischen Durchsicht unterzogen.

Der Weg vom Umsatz zur operativen Zeile ist kurz. Die Herstellungskosten sanken um 3,3% auf 2.146,6 Mio. Yen, weniger stark als der Umsatz, sodass der Rohertrag um 7,1% auf 660,5 Mio. Yen fiel und sich die Rohmarge von 24,3% auf 23,5% verengte. Die Vertriebs- und Verwaltungskosten stiegen um 1,5% auf 775,3 Mio. Yen. Der Rohertrag verlor damit 50,8 Mio. Yen, während diese Kosten um 11,6 Mio. Yen zunahmen, und beide Bewegungen zusammen erklären die gesamte Verschlechterung des operativen Ergebnisses um 62,4 Mio. Yen; die operative Marge ging von −1,8% auf −4,1% zurück. Auf Segmentebene verdienten die fünf Geschäfte zusammen 76,1 Mio. Yen nach 124,6 Mio. Yen im Vorjahr, während die nicht zugeordneten Konzernkosten, überwiegend keinem Segment zugerechnete allgemeine Verwaltungskosten, um 7,9% auf 190,9 Mio. Yen stiegen.

Mieten und Zinsen liegen unterhalb der operativen Zeile

Die nicht operativen Erträge stiegen um 20,6% auf 160,9 Mio. Yen, davon 117,0 Mio. Yen vereinnahmte Mieten (Vorjahr 100,1 Mio. Yen) und 19,6 Mio. Yen Gebühren. Die nicht operativen Aufwendungen stiegen um 27,6% auf 69,8 Mio. Yen und bestanden fast vollständig aus Zinsen: Der Zinsaufwand kletterte um 37,5% auf 67,5 Mio. Yen, und der Bericht schlüsselt den Anstieg nicht auf. Der nicht operative Saldo von 91,0 Mio. Yen deckte damit den größten Teil, aber nicht den gesamten operativen Verlust, und es blieb ein ordentlicher Verlust von 23,8 Mio. Yen. Außerordentliche Posten gab es nicht. Die Ertragsteuern beliefen sich auf nur 0,3 Mio. Yen, weil laufende Steuern von 16,0 Mio. Yen durch einen latenten Steuerertrag von 15,6 Mio. Yen fast vollständig ausgeglichen wurden, sodass der den Anteilseignern der Muttergesellschaft zurechenbare Nettoverlust 24,1 Mio. Yen betrug.

Familienwohnungen: eine Einheit mehr, weniger Umsatz

Das Segment Verkauf von Familienwohnungen übergab 42 Einheiten nach 41, einschließlich Beständen aus dem Vorjahr, nachdem ein Gebäude in der Stadt Kagoshima fertiggestellt worden war. Dennoch sank der Umsatz um 11,4% auf 1.628,9 Mio. Yen und das Segmentergebnis um 52,1% auf 33,7 Mio. Yen. Eine Einheit mehr bei weniger Umsatz bedeutet einen geringeren Umsatz je Einheit, rund 38,8 Mio. Yen nach 44,8 Mio. Yen, doch der Bericht nennt keinen Grund für diese Verschiebung. Im Halbjahr begann das Segment mit dem Verkauf eines Gebäudes in Onojo (Präfektur Fukuoka) und setzte den Verkauf von je einem Gebäude in der Stadt Fukuoka, in Kasuga, Kurume, der Stadt Kagoshima, Shimonoseki (Präfektur Yamaguchi) und Oyama (Präfektur Tochigi) fort.

Im Segment Verkauf von Anlagewohnungen wurde im Halbjahr kein Gebäude fertiggestellt, sodass die 43 Übergaben (Vorjahr 37) vollständig aus vorhandenen Beständen stammten. Der Umsatz stieg um 14,8% auf 804,1 Mio. Yen, und der Segmentverlust verringerte sich auf 9,9 Mio. Yen von 40,6 Mio. Yen.

Wiederkehrende Geschäfte: Abschreibungen auf ein neues Lager drücken die Mietverwaltung ins Minus

Der Umsatz der Mietverwaltung fiel um 17,6% auf 147,9 Mio. Yen, und das Segment drehte von einem Gewinn von 49,4 Mio. Yen in einen Verlust von 3,6 Mio. Yen. Binnen Jahresfrist wurden zwei neue Anlagewohnungsgebäude fertiggestellt, doch Objektverkäufe und der damit verbundene Wechsel der Verwaltungsgesellschaft ließen die verwalteten Einheiten auf 3.208 von 3.375 sinken. Der Bericht führt den Verlust auf höhere Abschreibungen auf ein zum Ende des vorigen Geschäftsjahres fertiggestelltes neues Lagergebäude zurück; die Abschreibungen des Konzerns in der Kapitalflussrechnung stiegen auf 39,2 Mio. Yen von 15,4 Mio. Yen. Die Gebäudewartung, die Wohnanlagenverwaltung sowie Wartungs- und Inspektionsarbeiten umfasst, steigerte den Umsatz um 5,8% auf 192,5 Mio. Yen, während das Segmentergebnis um 5,3% auf 36,2 Mio. Yen zurückging. Die unter Sonstige ausgewiesene Immobilienvermittlung steigerte den Umsatz um 11,0% auf 33,7 Mio. Yen und das Ergebnis um 172,0% auf 19,8 Mio. Yen.

Verträge: Bestand um 8,4% niedriger, Abschlüsse bei Familienwohnungen mehr als halbiert

Die Vertragstabelle ist der vorausschauende Teil des Berichts. Im Halbjahr wurden Verträge über 154 Einheiten im Wert von 4.043,5 Mio. Yen geschlossen, 65,3% des Vorjahreswerts. Anlagewohnungen hielten sich mit 102 Einheiten und 1.970,4 Mio. Yen (101,4% des Vorjahres), Familienwohnungen fielen dagegen auf 52 Einheiten und 2.073,1 Mio. Yen, 48,8% des Vorjahreswerts, ein härteres Bild als die Aussage des Berichts, das Segment habe stetig Verträge gesammelt. Der Vertragsbestand zum 31. Juli umfasste 158 Einheiten im Wert von 4.759,2 Mio. Yen, 91,6% des Vorjahresstands: 3.214,6 Mio. Yen bei Familienwohnungen (87,2%) und 1.544,6 Mio. Yen bei Anlagewohnungen (102,3%). Das Unternehmen beschreibt einen Markt, in dem steigende Grundstücks- und Baukosten die Wohnungspreise weiter nach oben treiben, während höhere Hypothekenzinsen und die Belastung der Haushalte durch Preissteigerungen die Käufer vorsichtiger machen.

Das Geld floss in Grundstücke und laufende Bauprojekte

Die Bilanzsumme sank gegenüber dem 31. Januar 2026 um 3,2% auf 19.148,6 Mio. Yen. Die im Bau befindlichen Verkaufsimmobilien stiegen um 1.441,5 Mio. Yen auf 10.081,9 Mio. Yen und die fertigen Verkaufsimmobilien um 586,1 Mio. Yen auf 4.123,9 Mio. Yen, während Kassenbestand und Bankguthaben um 2.619,3 Mio. Yen auf 2.263,9 Mio. Yen zurückgingen, verwendet für Wohnbaugrundstücke, die Dividende und die Begleichung elektronisch verbriefter Verbindlichkeiten von 861,4 Mio. Yen. Die verzinslichen Verbindlichkeiten stiegen um 7,2% auf 7.776,4 Mio. Yen: Langfristige Darlehen nahmen um 1.084,4 Mio. Yen zu, kurzfristige Darlehen gingen um 308,0 Mio. Yen und der kurzfristig fällige Teil langfristiger Darlehen um 253,3 Mio. Yen zurück. Das Nettovermögen sank wegen des Halbjahresverlusts und der Dividende um 2,5% auf 10.392,3 Mio. Yen, und weil die Bilanz stärker schrumpfte, stieg die Eigenkapitalquote von 53,9% auf 54,3%.

Der operative Cashflow war mit 2.902,4 Mio. Yen negativ nach 2.198,8 Mio. Yen im Vorjahr, getrieben von einem Anstieg der Vorräte um 2.027,5 Mio. Yen und einem Rückgang der Lieferverbindlichkeiten um 690,9 Mio. Yen; die gezahlten Ertragsteuern stiegen auf 211,2 Mio. Yen von 79,8 Mio. Yen. Die Investitionstätigkeit brachte 5,2 Mio. Yen, die Finanzierungstätigkeit 273,7 Mio. Yen ein, da 1.220,0 Mio. Yen an neuen langfristigen Darlehen die Tilgungen von 388,9 Mio. Yen, den Abbau kurzfristiger Schulden um 308,0 Mio. Yen und Dividenden von 243,5 Mio. Yen mehr als deckten. Die Zahlungsmittel beliefen sich zum Halbjahresende auf 2.049,1 Mio. Yen, 2.623,5 Mio. Yen weniger.

Prognose bestätigt: Das zweite Halbjahr muss das Jahr tragen

KOSE R.E. bestätigte die am 12. März 2026 veröffentlichte Prognose für GJ1/2027: Umsatz 10.350 Mio. Yen (+3,0%), operatives Ergebnis 545 Mio. Yen (−29,1%), ordentliches Ergebnis 664 Mio. Yen (−32,4%) und den Anteilseignern der Muttergesellschaft zurechenbarer Gewinn 440 Mio. Yen (−36,8%), entsprechend 43,32 Yen je Aktie. Das erste Halbjahr lieferte 27,1% des prognostizierten Umsatzes und auf allen Ergebniszeilen Verluste; die Prognose unterstellt damit ein zweites Halbjahr mit rund 7.543 Mio. Yen Umsatz und 660 Mio. Yen operativem Ergebnis. Der Vertragsbestand von 4.759,2 Mio. Yen zum 31. Juli entspricht etwa 63% dieses implizierten Halbjahresumsatzes; der Bericht sagt weder, wann die kontrahierten Einheiten übergeben werden, noch äußert er sich dazu, wie stark das Jahr auf das zweite Halbjahr entfällt.

Auch die Dividendenprognose bleibt unverändert. Wie im Vorjahr wird keine Zwischendividende gezahlt; zum Jahresende sind 24,00 Yen vorgesehen, so viel wie die für GJ1/2026 gezahlten 24,00 Yen und rund 55% des prognostizierten Ergebnisses je Aktie von 43,32 Yen. Bei durchschnittlich 10.156.713 ausstehenden Aktien kostet diese Dividende rund 243,8 Mio. Yen, gemessen an einem prognostizierten Nettogewinn von 440 Mio. Yen.

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