KOSE R.E. bascule dans une perte semestrielle de 24,1 millions de yens avec un recul de 11,4% des ventes de logements familiaux, et maintient sa prévision annuelle

Le chiffre d'affaires a reculé de 4,2% et la perte opérationnelle a plus que doublé

KOSE R.E. Co., Ltd. (TSE : 3246), promoteur de logements en copropriété et gestionnaire immobilier dont les projets en cours se situent surtout dans les préfectures de Fukuoka et de Kagoshima, a publié le 10 septembre 2026 ses comptes consolidés du premier semestre, les six mois du 1er février au 31 juillet 2026, selon les normes comptables japonaises. Le chiffre d'affaires a reculé de 4,2% à 2 807,0 millions de yens. La perte opérationnelle s'est creusée à 114,8 millions contre 52,4 millions, un résultat courant positif de 26,3 millions s'est mué en perte courante de 23,8 millions, et un résultat net part du groupe de 12,0 millions est devenu une perte de 24,1 millions, soit −2,37 yens par action contre un bénéfice de 1,18 yen. Les actions sont cotées aux Bourses de Tokyo et de Fukuoka ; les comptes semestriels n'ont pas fait l'objet d'un examen limité par un auditeur.

Le chemin du chiffre d'affaires à la ligne opérationnelle est court. Le coût des ventes a baissé de 3,3% à 2 146,6 millions, moins que le chiffre d'affaires, si bien que la marge brute en valeur a reculé de 7,1% à 660,5 millions et que le taux de marge brute est passé de 24,3% à 23,5%. Les frais commerciaux, généraux et administratifs ont augmenté de 1,5% à 775,3 millions. La marge brute a donc perdu 50,8 millions tandis que ces frais progressaient de 11,6 millions, et ces deux mouvements expliquent la totalité de la dégradation de 62,4 millions du résultat opérationnel ; la marge opérationnelle est passée de −1,8% à −4,1%. Par segment, les cinq activités ont dégagé ensemble 76,1 millions contre 124,6 millions un an plus tôt, tandis que les frais de siège non affectés, pour l'essentiel des frais généraux et administratifs non attribués à un segment, augmentaient de 7,9% à 190,9 millions.

Loyers et intérêts se situent sous la ligne opérationnelle

Les produits hors exploitation ont progressé de 20,6% à 160,9 millions, dont 117,0 millions de loyers perçus contre 100,1 millions et 19,6 millions de commissions. Les charges hors exploitation ont augmenté de 27,6% à 69,8 millions, presque entièrement des intérêts : les charges d'intérêts ont grimpé de 37,5% à 67,5 millions, et le document ne détaille pas cette hausse. Le solde hors exploitation de 91,0 millions a donc couvert l'essentiel, mais pas la totalité, de la perte opérationnelle, laissant une perte courante de 23,8 millions. Il n'y a eu aucun élément exceptionnel. L'impôt sur les bénéfices s'est limité à 0,3 million, car un impôt exigible de 16,0 millions a été presque entièrement compensé par un produit d'impôt différé de 15,6 millions ; la perte nette part du groupe s'établit ainsi à 24,1 millions.

Logements familiaux : une unité de plus, moins de chiffre d'affaires

Le segment Vente de logements familiaux a livré 42 unités contre 41, stock reporté de l'exercice précédent compris, après l'achèvement d'un immeuble dans la ville de Kagoshima. Son chiffre d'affaires a pourtant reculé de 11,4% à 1 628,9 millions et son résultat sectoriel de 52,1% à 33,7 millions. Une unité de plus pour moins de chiffre d'affaires signifie un revenu unitaire plus faible, d'environ 38,8 millions contre 44,8 millions, sans que le document explique ce glissement. Au cours du semestre, le segment a lancé la commercialisation d'un immeuble à Onojo, dans la préfecture de Fukuoka, et poursuivi la vente d'un immeuble dans chacune des villes suivantes : Fukuoka, Kasuga, Kurume, Kagoshima, Shimonoseki (préfecture de Yamaguchi) et Oyama (préfecture de Tochigi).

Vente de logements d'investissement n'a achevé aucun immeuble au semestre, si bien que ses 43 livraisons (37 un an plus tôt) proviennent toutes du stock reporté. Le chiffre d'affaires a progressé de 14,8% à 804,1 millions et la perte sectorielle s'est réduite à 9,9 millions contre 40,6 millions.

Activités récurrentes : l'amortissement d'un nouvel entrepôt fait basculer la gestion locative dans le rouge

Le chiffre d'affaires de la Gestion locative a reculé de 17,6% à 147,9 millions et le segment est passé d'un bénéfice de 49,4 millions à une perte de 3,6 millions. Deux nouveaux immeubles de logements d'investissement ont été achevés sur l'année, mais des cessions de biens et les changements de société de gestion qui en ont découlé ont ramené le nombre de logements gérés à 3 208 contre 3 375. Le document attribue la perte à la hausse de l'amortissement d'un entrepôt neuf achevé à la fin de l'exercice précédent ; la dotation aux amortissements du groupe dans le tableau des flux de trésorerie est passée à 39,2 millions contre 15,4 millions. La Maintenance d'immeubles, qui couvre la gestion de copropriétés ainsi que l'entretien et l'inspection, a accru son chiffre d'affaires de 5,8% à 192,5 millions, tandis que son résultat sectoriel reculait de 5,3% à 36,2 millions. L'activité de courtage, présentée dans Autres, a vu son chiffre d'affaires progresser de 11,0% à 33,7 millions et son résultat de 172,0% à 19,8 millions.

Contrats : carnet en baisse de 8,4%, signatures de logements familiaux divisées par plus de deux

Le tableau des contrats est la partie prospective du document. Les contrats signés au semestre ont porté sur 154 unités pour 4 043,5 millions, soit 65,3% du chiffre de l'an dernier. Les logements d'investissement ont tenu, avec 102 unités et 1 970,4 millions (101,4% de l'an dernier), mais les logements familiaux sont tombés à 52 unités et 2 073,1 millions, 48,8% du montant de l'an dernier, un tableau plus sombre que l'affirmation du commentaire selon laquelle le segment a accumulé des contrats de façon régulière. Le carnet au 31 juillet comptait 158 unités pour 4 759,2 millions, soit 91,6% de son niveau d'un an plus tôt : 3 214,6 millions en logements familiaux (87,2%) et 1 544,6 millions en logements d'investissement (102,3%). La société décrit un marché où la hausse du foncier et des coûts de construction continue de pousser les prix des logements vers le haut, tandis que la hausse des taux des crédits immobiliers et la pression des prix sur les ménages rendent les acheteurs plus prudents.

La trésorerie est partie dans le foncier et les chantiers en cours

Le total du bilan a reculé de 3,2% à 19 148,6 millions par rapport au 31 janvier 2026. L'immobilier destiné à la vente en cours de construction a augmenté de 1 441,5 millions, à 10 081,9 millions, et l'immobilier achevé destiné à la vente de 586,1 millions, à 4 123,9 millions, tandis que la trésorerie et les dépôts diminuaient de 2 619,3 millions, à 2 263,9 millions, absorbés par l'achat de terrains, le dividende et le règlement de 861,4 millions de dettes électroniques enregistrées. La dette financière a progressé de 7,2% à 7 776,4 millions : les emprunts à long terme ont augmenté de 1 084,4 millions, tandis que les emprunts à court terme baissaient de 308,0 millions et la part à moins d'un an des emprunts à long terme de 253,3 millions. L'actif net a reculé de 2,5% à 10 392,3 millions sous l'effet de la perte semestrielle et du dividende, et comme le bilan s'est contracté plus vite, le ratio de fonds propres est passé de 53,9% à 54,3%.

Les flux de trésorerie d'exploitation ont été négatifs de 2 902,4 millions, contre 2 198,8 millions un an plus tôt, sous l'effet d'une hausse des stocks de 2 027,5 millions et d'une baisse de 690,9 millions des dettes fournisseurs ; l'impôt payé est passé à 211,2 millions contre 79,8 millions. Les opérations d'investissement ont apporté 5,2 millions et les opérations de financement 273,7 millions, 1 220,0 millions de nouveaux emprunts à long terme couvrant largement 388,9 millions de remboursements, la réduction de 308,0 millions de la dette à court terme et 243,5 millions de dividendes. La trésorerie et les équivalents de trésorerie s'établissaient à 2 049,1 millions en fin de semestre, en baisse de 2 623,5 millions.

Prévision maintenue : le second semestre doit porter l'exercice

KOSE R.E. a maintenu la prévision de l'exercice 1/2027 publiée le 12 mars 2026 : chiffre d'affaires de 10 350 millions (+3,0%), résultat opérationnel de 545 millions (−29,1%), résultat courant de 664 millions (−32,4%) et résultat net part du groupe de 440 millions (−36,8%), soit 43,32 yens par action. Le premier semestre a livré 27,1% du chiffre d'affaires prévu et une perte à chaque ligne de résultat : la prévision suppose donc un second semestre d'environ 7 543 millions de chiffre d'affaires et 660 millions de résultat opérationnel. Le carnet de 4 759,2 millions au 31 juillet représente environ 63% de ce chiffre d'affaires implicite du second semestre ; le document ne précise ni quand les unités sous contrat seront livrées, ni dans quelle mesure l'exercice repose sur le second semestre.

La prévision de dividende est elle aussi inchangée. Comme l'an dernier, aucun acompte n'est versé, et un dividende de fin d'exercice de 24,00 yens est prévu, égal aux 24,00 yens versés au titre de l'exercice 1/2026 et représentant environ 55% des 43,32 yens de bénéfice par action prévus. Sur la moyenne de 10 156 713 actions en circulation, ce dividende représente environ 243,8 millions, pour un résultat net prévu de 440 millions.

JapanStockPulse fournit uniquement des contenus à titre informatif et ne constitue pas un conseil en investissement. Les chiffres proviennent du rapport de résultats publié par la société et sont susceptibles d'être révisés ultérieurement.