Anabuki Kosan aumenta del 25,8% il risultato operativo dell'esercizio 6/2026 con spese generali in calo e stima un utile netto inferiore

Ricavi in crescita del 6,0% nonostante l'uscita del business dei supermercati

Anabuki Kosan Inc. (TSE: 8928), sviluppatore di appartamenti in condominio il cui gruppo gestisce anche attività di lavoro interinale, gestione di strutture, assistenza agli anziani, energia e viaggi, ha pubblicato il 12 agosto 2026 i risultati consolidati dell'esercizio dal 1° luglio 2025 al 30 giugno 2026, secondo i principi contabili giapponesi. I ricavi sono cresciuti del 6,0% a 138.877 milioni di yen, il risultato operativo del 25,8% a 7.157 milioni, l'utile ordinario del 36,9% a 7.689 milioni e l'utile di pertinenza degli azionisti della capogruppo del 24,2% a 4.621 milioni, pari a 433,28 yen per azione contro 348,98.

Il confronto dei ricavi sconta una variazione di perimetro. Il 1° luglio 2025, primo giorno dell'esercizio, la società ha ceduto tutte le azioni della controllata consolidata che gestiva il suo business dei supermercati, e il segmento Commercio al dettaglio è stato soppresso. Un anno prima quel segmento aveva registrato vendite esterne per 7.596 milioni e una perdita di settore di 193 milioni. Il gruppo ha quindi aggiunto 7.904 milioni di ricavi pur rinunciando a un'attività di dimensioni quasi equivalenti, e tutti e sei i segmenti rimasti hanno aumentato le vendite.

Il margine lordo è calato; le minori spese generali hanno sostenuto il risultato operativo

Il miglioramento dell'utile non è venuto dal margine lordo. Il costo del venduto è salito del 7,1% a 112.141 milioni, più dei ricavi, per cui l'utile lordo è cresciuto solo dell'1,9% a 26.735 milioni e il margine lordo è sceso dal 20,0% al 19,3%. A muovere la linea operativa sono state le spese commerciali, generali e amministrative, calate del 4,7% a 19.577 milioni da 20.541 milioni. Quel risparmio di 964 milioni, sommato a 503 milioni di utile lordo in più, spiega l'aumento di 1.467 milioni del risultato operativo, e il margine operativo è salito dal 4,3% al 5,2%. Il documento non spiega il calo di queste spese; esso coincide con l'uscita del business dei supermercati, ma la società non collega le due cose.

Sotto la linea operativa: utile su cambi, rilascio di fondi e interessi più pesanti

L'utile ordinario è cresciuto più del risultato operativo perché il saldo non operativo è passato da un onere netto di circa 71 milioni a un provento netto di circa 531 milioni. I prospetti mostrano un utile su cambi di 455 milioni contro una perdita di 33 milioni un anno prima e un rilascio del fondo svalutazione crediti di 384 milioni contro 49 milioni, in parte compensati dal calo dei contributi pubblici a 563 milioni da 750 milioni e dall'aumento del 28,2% degli interessi passivi, a 1.034 milioni. Le poste straordinarie hanno poi sottratto 166 milioni netti: proventi per 175 milioni, quasi interamente da cessioni di immobilizzazioni, contro oneri per 342 milioni, tra cui svalutazioni per perdite di valore di 223 milioni, una perdita di 57 milioni sulla cessione di partecipazioni in società collegate e una svalutazione di 53 milioni di titoli d'investimento.

L'utile ante imposte è stato di 7.523 milioni, in crescita del 35,1%, ma le imposte sul reddito sono salite del 56,3% a 2.886 milioni, portando l'aliquota effettiva a circa il 38% da circa il 33%; per questo l'utile di pertinenza della capogruppo è cresciuto di un più contenuto 24,2%. Il risultato complessivo è stato di 4.817 milioni, in crescita del 27,2%.

L'immobiliare porta i ricavi; energia e strutture portano la crescita dell'utile

L'Immobiliare, segmento principale, ha aumentato le vendite esterne del 12,1% a 103.511 milioni, ma l'utile di settore solo del 2,6% a 5.593 milioni. Le nuove unità abitative contabilizzate a ricavo sono calate del 5,9% a 1.739 e i contratti del 3,2% a 1.595, mentre la società ha consegnato 11 interi edifici residenziali in affitto della serie Glorio, che sviluppa soprattutto nell'area metropolitana di Tokyo, contro 10. Descrive la domanda degli investitori per gli immobili a reddito come forte grazie al turismo in entrata e allo yen debole, e il mercato dei nuovi appartamenti come ancora da affrontare con cautela per i prezzi elevati, i previsti rialzi dei tassi sui mutui e l'aumento dei costi dei terreni e di costruzione. A fine esercizio aveva già sotto contratto 1.470 unità per ricavi dall'esercizio 6/2027 in poi, e lo stock ultimato invenduto era di sole 15 unità, tutte in progetti condivisi con altri sviluppatori. L'attività di acquisto e rivendita di appartamenti usati deteneva 1.117 unità, l'1,6% in meno.

I segmenti minori si sono mossi con più forza. Energia, che fornisce elettricità ai condomini tramite l'acquisto collettivo in alta tensione, ha aumentato le vendite del 17,3% a 9.576 milioni ed è passata da una perdita di 70 milioni a un utile di settore di 815 milioni, grazie ai maggiori consumi legati al meteo, ai minori costi di approvvigionamento e agli ordini di lavori elettrici; serve ora 62.025 unità in 952 edifici. Gestione di strutture, trainata da alberghi e aree di servizio autostradali, ha accresciuto le vendite del 14,5% a 8.843 milioni e più che triplicato l'utile a 325 milioni, con il documento che cita l'Expo 2025 di Osaka-Kansai e la Triennale di Setouchi 2025. Servizi per le risorse umane è cresciuto dell'8,0% nelle vendite a 6.405 milioni e del 52,6% nell'utile a 414 milioni, e Assistenza agli anziani e servizi medici del 9,5% nelle vendite a 7.644 milioni e del 23,6% nell'utile a 238 milioni, con 39 strutture e 1.783 camere. Turismo ha aumentato le vendite del 7,3% a 2.259 milioni, ma è passato a una perdita di 2 milioni da un utile di 39 milioni per l'aumento dei costi di trasporto e alloggio.

L'accumulo di scorte ha assorbito cassa, finanziato con il debito

Il totale attivo è salito del 6,1% a 157.214 milioni al 30 giugno 2026, soprattutto perché gli immobili destinati alla vendita sono aumentati di 5.655 milioni a 48.125 milioni; anche gli immobili in corso di costruzione sono cresciuti, a 62.803 milioni da 58.814 milioni. Il patrimonio netto è salito del 9,4% a 47.764 milioni e il rapporto di patrimonializzazione è migliorato dal 29,4% al 30,3%. Il flusso di cassa operativo è stato un'uscita di 4.537 milioni contro un'entrata di 55 milioni, principalmente per l'aumento delle rimanenze di 9.718 milioni; le attività d'investimento hanno assorbito 1.642 milioni, soprattutto per conferimenti di capitale, e quelle di finanziamento hanno apportato 5.525 milioni, principalmente da prestiti a lungo termine. La liquidità ha chiuso l'esercizio a 6.635 milioni, 336 milioni in meno.

Stime: risultato operativo in crescita, utile netto in calo senza l'utile su cambi

Per l'esercizio 6/2027 la società stima ricavi per 145.000 milioni (+4,4%), un risultato operativo di 7.700 milioni (+7,6%), un utile ordinario di 7.000 milioni (−9,0%) e un utile di pertinenza della capogruppo di 4.500 milioni (−2,6%), pari a 421,87 yen per azione. Attribuisce i cali attesi dell'utile ordinario e netto principalmente all'utile su cambi di 455 milioni contabilizzato nell'esercizio 6/2026. L'utile ordinario stimato è di 700 milioni inferiore al risultato operativo stimato, il che implica un ritorno a un onere non operativo netto dopo il provento netto di quest'anno.

Il dividendo annuale dell'esercizio 6/2026 è stato portato a 78,00 yen da 58,00, di cui 32,00 yen di acconto e 46,00 yen a saldo, con un payout ratio del 18,0% contro il 16,6% e pagamento previsto a partire dal 30 settembre 2026. Per l'esercizio 6/2027 la società prevede 80,00 yen, suddivisi in 40,00 e 40,00, con un payout ratio del 19,0%.

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