Sekisui House alza del 16% il risultato operativo semestrale: l'utile dello sviluppo immobiliare più che raddoppia e compensa la frenata delle costruzioni negli USA

Ricavi in calo del 2,5%, risultato operativo in crescita del 16%: a fare la differenza è stato il mix

Sekisui House, Ltd. (TSE: 1928), gruppo di edilizia residenziale e immobiliare le cui attività spaziano dalle case unifamiliari su commissione e dalle abitazioni in affitto alle ristrutturazioni, ai condomini, alla riqualificazione urbana e alla costruzione di case negli Stati Uniti, ha pubblicato il 10 settembre 2026 i risultati consolidati del primo semestre, i sei mesi dal 1 febbraio al 31 luglio 2026, secondo i principi contabili giapponesi. I ricavi sono scesi del 2,5% a ¥1.965.644 milioni, ma il risultato operativo è salito del 16,0% a ¥180.370 milioni, il risultato ordinario del 23,8% a ¥169.081 milioni e l'utile di pertinenza della capogruppo del 23,1% a ¥125.053 milioni, pari a ¥192,90 per azione contro ¥156,76. La società è quotata alle borse di Tokyo e di Nagoya.

Il costo del venduto è sceso del 5,0% a ¥1.536.852 milioni, al doppio del ritmo di calo dei ricavi, così l'utile lordo è salito del 7,6% a ¥428.791 milioni e il margine lordo è passato dal 19,8% al 21,8%. Le spese commerciali, generali e amministrative sono aumentate solo del 2,2% a ¥248.421 milioni, e il margine operativo è passato dal 7,7% al 9,2%. Il documento non spiega il miglioramento del margine a livello di gruppo, ma la tabella per settore è coerente con un cambio di mix: i ricavi internazionali si sono ridotti di ¥128.028 milioni, mentre le attività di sviluppo, a margine più alto, ne hanno aggiunti ¥72.960 milioni.

Cambi e partecipate hanno contribuito sotto la riga operativa

I proventi non operativi sono saliti a ¥14.163 milioni da ¥8.037 milioni, comprendendo un utile su cambi di ¥3.801 milioni contro una perdita su cambi di ¥1.977 milioni un anno prima e proventi da partecipazioni valutate a patrimonio netto per ¥4.739 milioni contro ¥1.961 milioni, mentre gli interessi passivi sono saliti a ¥20.187 milioni da ¥18.889 milioni. Per questo il risultato ordinario è cresciuto più di quello operativo. Una plusvalenza di ¥12.643 milioni dalla vendita di titoli d'investimento (¥11.591 milioni un anno prima) è stata l'unica voce straordinaria rilevante, e l'utile ante imposte è salito del 22,7% a ¥181.382 milioni, con le imposte in aumento del 23,1% a ¥54.251 milioni. Il risultato complessivo è stato di ¥158.303 milioni contro −¥19.356 milioni, soprattutto perché la differenza di conversione è passata a +¥43.110 milioni da −¥110.510 milioni.

L'utile dello sviluppo immobiliare è più che raddoppiato

I tre settori di sviluppo hanno aumentato insieme i ricavi del 24,9% a ¥366.090 milioni e il risultato operativo del 114,1% a ¥59.865 milioni, con il margine salito dal 9,5% al 16,4%. La riqualificazione urbana ha fatto la parte maggiore: i ricavi sono balzati del 176,2% a ¥98.416 milioni e l'utile del 437,7% a ¥27.352 milioni grazie alla vendita di sei immobili a Sekisui House REIT, fra cui il condominio urbano in affitto Prime Maison Yoga Kinuta Park a Tokyo. I condomini residenziali hanno fatturato meno, ¥56.184 milioni, in calo del 2,3%, ma l'utile è salito dell'83,8% a ¥15.742 milioni e il margine è quasi raddoppiato, al 28,0%, perché le consegne di Grand Green Osaka THE NORTH RESIDENCE e Grand Maison Shibuya Oyamacho sono procedute come previsto. Intermediazione e immobiliare ha aumentato i ricavi del 5,7% a ¥211.490 milioni e l'utile del 17,2% a ¥16.771 milioni grazie a vendite regolari di immobili destinati alla vendita, soprattutto terreni residenziali.

Una cautela su questi confronti: da questo semestre la società ha spostato nella riqualificazione urbana alcune controllate prima classificate in Altri e ha rivisto la ripartizione dei costi di sede, riesponendo i dati per settore dell'anno precedente sulla nuova base. I tassi di crescita sopra indicati sono calcolati su questa base riesposta.

Costruzione di case negli USA: meno vendite e utile quasi azzerato

I ricavi del settore internazionale sono scesi del 20,8% a ¥486.353 milioni e l'utile di settore del 93,2% a ¥1.036 milioni, un margine dello 0,2% contro il 2,5%. Nella costruzione di case negli Stati Uniti, il documento indica che vendite e consegne sono calate perché i clienti hanno continuato ad attendere davanti all'incertezza sull'economia americana, e che hanno pesato anche gli incentivi commerciali; l'attività è gestita da gennaio 2026 come un'unica società sotto SEKISUI HOUSE U.S., Inc. Lo sviluppo di comunità residenziali negli USA ha venduto con regolarità, compresi immobili acquisiti nel 2025. Lo sviluppo di abitazioni in affitto negli USA ha scontato il confronto con le vendite di immobili dell'anno prima, ma la società ha firmato contratti di vendita per quattro immobili, fra cui le parti residenziali di The Ayer a Seattle e di West a San Diego, e ne ha completato la consegna a luglio 2026, con contabilizzazione prevista nel terzo trimestre. Gli ordini internazionali sono saliti del 20,3% a ¥794.669 milioni, e il portafoglio internazionale è più che raddoppiato, a ¥603.415 milioni da ¥295.099 milioni al 31 gennaio.

La costruzione su commessa è arretrata, le attività sullo stock sono cresciute

I tre settori della costruzione su commessa hanno totalizzato ricavi per ¥660.133 milioni, in calo del 2,3%, e un risultato operativo di ¥75.693 milioni, in calo dell'1,6%. Le case unifamiliari sono scese dell'1,1% a ¥244.168 milioni, con l'utile in calo del 5,2% a ¥23.990 milioni: la società descrive un raffreddamento della propensione all'acquisto per l'aumento dei tassi sui mutui, dei costi di costruzione e di un'ulteriore inflazione innescata dalle tensioni in Medio Oriente, ma afferma che i sostegni pubblici all'abitazione hanno mantenuto le richieste nel complesso stabili. Abitazioni in affitto ed edifici commerciali è sceso dell'1,9% a ¥264.951 milioni con utile stabile a ¥36.665 milioni, e edilizia e ingegneria civile è calato del 5,0% a ¥151.013 milioni rispetto ai grandi cantieri dell'anno prima, anche se lavori aggiuntivi e varianti a margine più alto hanno mantenuto l'utile in crescita dello 0,5%, a ¥15.036 milioni.

Le attività sullo stock hanno aumentato i ricavi del 4,9% a ¥472.783 milioni e l'utile del 13,3% a ¥56.781 milioni. La gestione di abitazioni in affitto è cresciuta del 2,9% a ¥368.016 milioni, con l'utile in aumento del 12,7% a ¥41.745 milioni, e le ristrutturazioni del 12,8% a ¥104.766 milioni, con l'utile in aumento del 14,8% a ¥15.035 milioni, grazie a grandi rinnovamenti e a interventi di risparmio energetico sostenuti da incentivi. Gli ordini del gruppo sono saliti del 9,3% a ¥2.324.930 milioni, e il portafoglio ordini era di ¥2.163.704 milioni contro ¥1.804.417 milioni al 31 gennaio, in aumento del 19,9%.

Lo stato patrimoniale è cresciuto con gli immobili destinati alla vendita

L'attivo totale è aumentato di ¥108.682 milioni a ¥5.115.320 milioni, che il documento attribuisce soprattutto all'aumento degli immobili destinati alla vendita: i terreni in vendita sono saliti a ¥1.628.904 milioni da ¥1.507.781 milioni e gli edifici in vendita a ¥1.149.667 milioni da ¥1.093.574 milioni. Una parte è una riclassificazione e non nuovi acquisti, poiché ¥39.713 milioni di investimenti immobiliari sono stati trasferiti a edifici e terreni in vendita dopo un cambio di finalità di detenzione. Le passività sono diminuite di ¥6.072 milioni a ¥2.812.327 milioni, soprattutto per il pagamento delle imposte, e il patrimonio netto è aumentato di ¥114.754 milioni a ¥2.302.992 milioni grazie all'utile e a una maggiore differenza di conversione nonostante il pagamento dei dividendi, portando il rapporto patrimoniale dal 42,7% al 44,0%. Le azioni emesse sono scese a 651.585.566 da 663.122.166 e le azioni proprie a 3.182.159 da 14.884.740.

Stima: meno ricavi, lo stesso risultato operativo, più utile netto

Sekisui House ha rivisto la stima annuale dell'esercizio 1/2027 pubblicata il 5 marzo 2026, alla luce dell'andamento del primo semestre e delle prospettive. Ora prevede ricavi per ¥4.260.000 milioni, ¥93.000 milioni o il 2,1% in meno dei precedenti ¥4.353.000 milioni e l'1,5% in più dell'anno scorso; il risultato operativo resta a ¥350.000 milioni (+2,5%); il risultato ordinario sale a ¥316.000 milioni da ¥314.000 milioni (−3,6% su base annua) e l'utile di pertinenza della capogruppo a ¥224.000 milioni da ¥218.000 milioni (−3,5%), per un utile per azione di ¥345,55 contro ¥336,30 in precedenza. Il documento non spiega il taglio dei ricavi settore per settore.

Il primo semestre ha realizzato il 46,1% dei ricavi stimati, il 51,5% del risultato operativo stimato e il 55,8% dell'utile netto stimato. Ne deriva un risultato operativo implicito di circa ¥169.630 milioni nel secondo semestre, contro i ¥180.370 milioni appena contabilizzati e circa ¥185.929 milioni nel secondo semestre dell'esercizio 1/2026, un periodo che includerà le quattro vendite di immobili negli USA attese nel terzo trimestre. La stima sul dividendo non è stata rivista: un acconto di ¥72,00 sarà pagato dal 30 settembre 2026, con ¥73,00 previsti a fine esercizio, per un totale annuo di ¥145,00 contro ¥144,00, circa il 42% dell'utile per azione stimato.

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