野村房地产一季度利润下滑 37%，公寓交付偏少；全年指引维持不变

野村房地产控股（Nomura Real Estate Holdings, Inc.，TSE: 3231）是日本规模最大的上市房地产开发商之一，公布了截至 2027 年 3 月财年第一季度（2026 年 4 月 1 日至 6 月 30 日）的日本会计准则（J-GAAP）合并业绩。营收下降 13.7% 至 191,064 百万日元，营业利润下降 30.6% 至 25,540 百万日元，经常性利润下降 36.2% 至 21,648 百万日元，归属于母公司所有者的净利润下降 36.5% 至 14,728 百万日元。每股收益为 17.23 日元，上年同期为 26.99 日元。受估值收益提振，综合收益是唯一上升的项目，增长 37.1% 至 180.13 亿日元。

公司偏好的盈利指标「业务利润」——即在营业利润基础上加计权益法投资损益、收购形成的无形资产摊销，以及出售海外项目公司（持有或开发物业的 SPC）股权的损益——下降 29.8% 至 271.61 亿日元，上年同期为 386.79 亿日元。

城市开发部门领跌

降幅最大的是城市开发部门，外部营收从 607.97 亿日元降至 474.18 亿日元，营业利润从 110.44 亿日元大幅收缩至 53.82 亿日元，跌幅超过一半，凸显收益型物业出售在各季度之间的高度不均衡。集团最大的住宅部门营收从 1,182.08 亿日元降至 1,004.37 亿日元，营业利润从 185.90 亿日元降至 154.63 亿日元，反映出财年首季公寓交付排期较为清淡。

其余部门中，中介与 CRE 是规模较大的部门里唯一实现营收增长的，从 143.80 亿日元增至 147.20 亿日元，但营业利润仍从 52.50 亿日元回落至 44.36 亿日元。运营管理部门营收也从 228.03 亿日元增至 234.17 亿日元，不过因楼宇管理成本上升，营业利润从 18.24 亿日元降至 11.81 亿日元。资产管理大体持平，营收 42.49 亿日元，营业利润 28.77 亿日元。

海外业务亏损进一步扩大

海外部门外部营收仅 7.55 亿日元，营业亏损从上年同期的 13.59 亿日元扩大至 29.25 亿日元。在业务利润口径下反转更为明显：由上年 1.32 亿日元的盈利转为 16.56 亿日元的亏损，主要因为上年同期受益于海外项目公司股权出售，而本期未再重现。未分摊的总部费用为 25.03 亿日元，使公司及抵销项为 −9.13 亿日元，负值小于上年的 −16.90 亿日元。

资产负债表稳健，股息上调 10%

截至 2026 年 6 月 30 日，总资产小幅升至 28,368.92 亿日元，3 月末为 28,119.89 亿日元，开发存货持续积累。净资产基本持平于 8,022.82 亿日元，其中股东权益为 8,016.65 亿日元，权益比率为 28.3%，略低于此前的 28.5%。公司已发行股份 917,942,685 股，库存股 61,545,182 股（含高管薪酬 BIP 信托与股份授予 ESOP 信托持有部分），加权平均股数为 854,755,059 股。

尽管开局疲弱，董事会仍维持提高派息的计划：中期股息 22.00 日元，期末股息 22.00 日元，全年合计 44.00 日元，高于截至 2026 年 3 月财年实际派发的 40.00 日元（18.00 日元加 22.00 日元），增幅 10%。

指引原封不动，压力集中在下半年

由社长兼代表董事新井聪领导的管理层完全维持全年指引不变：营收 1.08 万亿日元（+14.6%）、营业利润 1,400 亿日元（+1.3%）、业务利润 1,500 亿日元（+1.8%）、经常性利润 1,250 亿日元（+0.2%）、归属于所有者的净利润 860 亿日元（+3.8%），每股收益 100.48 日元。

这意味着余下时间任务艰巨。第一季度净利润仅约为全年目标的 17%，季度营收也仅约为 1.08 万亿日元目标的 18%。对于公寓交付和收益型物业处置集中在下半年的开发商而言，这种节奏属于常态而非警讯，但确实把兑现压力集中到了剩余的九个月。

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