营业收入下滑0.8%，营业利润却增长12.7%
Tokyu Fudosan Holdings Corporation（TSE: 3289）是一家房地产集团的控股公司，业务涵盖写字楼、商业设施与住宅的开发、租赁和运营，公寓与楼宇的综合管理，以及会员制度假酒店、城市酒店、高尔夫球场、滑雪场和老年住宅的运营。公司于2026年8月6日按日本会计准则公布了2026年4月1日至6月30日三个月的合并第一季度业绩。营业收入下降0.8%至2,857.74亿日元，营业利润增长12.7%至465.93亿日元，经常利润增长8.6%至407.25亿日元，而归属于母公司所有者的净利润下降16.8%至255.02亿日元，每股收益由42.83日元降至35.77日元。公告仅列示上市交易所为东京证券交易所，未说明所属市场板块。
本季度的关键就在这两行之间的差额。营业收入仅下降0.8%，营业成本却下降5.1%至2,097亿日元，因此营业毛利增长13.4%至760.74亿日元，营业毛利率由23.3%升至26.6%——在2,857.74亿日元的收入基础上提升3.3个百分点。销售及一般管理费用增长14.4%至294.81亿日元，快于收入也快于毛利，抵消了部分改善；即便如此，营业利润率仍由14.4%升至16.3%。一家收入收缩的集团因此多赚了52.67亿日元营业利润，而支撑它的只有成本与业务结构。
利息支出上升吞掉了营业利润增量的五分之二
在营业利润之下，方向发生逆转。营业外费用由52.01亿日元升至76.72亿日元，主要因支付利息由45.21亿日元增长35.7%至61.35亿日元，以及权益法投资损益由4,300万日元的收益转为1.76亿日元的亏损。营业外收益的改善较为温和，由13.84亿日元增至18.04亿日元，其中补助金收入由4.17亿日元增至6.92亿日元。营业外收支净额因而恶化20.51亿日元，吞掉了52.67亿日元营业利润增量的约五分之二，经常利润增幅仅为8.6%，低于营业利润的12.7%。
净利润下降是因为上年的一次性收益没有重演
最末一行的下滑原因单一且明确，并非来自主营业务。上年同期集团计入97.01亿日元特别利益，其中94.66亿日元为关联公司股权转让收益；本期没有任何特别利益，反而确认了1,300万日元的关联公司股权转让损失。因此，即便经常利润上升，税前季度利润仍由472.10亿日元降至407.12亿日元，降幅13.8%。所得税等由164.70亿日元降至144.42亿日元，季度净利润由307.39亿日元降至262.69亿日元；由于归属于少数股东的部分由1.03亿日元增至7.66亿日元，归属于母公司所有者的净利润下降16.8%至255.02亿日元。若以扣除特别损益之前的经常利润衡量，同一比较则是增长8.6%。
综合收益与净利润反向而行，由189.94亿日元增长65.9%至315.14亿日元。公告列示的其他综合收益合计为正52.44亿日元对负117.45亿日元，近169亿日元的反转完全发生在利润各行之外。其中最大一项是权益法适用公司的份额，正37.26亿日元对负100.06亿日元；外币折算差额也由负59.42亿日元转为正10.20亿日元。其他有价证券评估差额金则相反，由正34.23亿日元转为负6.09亿日元。
管理运营撑起本季度，城市开发交还四分之一收入
四个报告分部走势差异巨大，集团利润的增长几乎全部来自其中之一。管理运营（公寓与楼宇的综合管理及改造工程、会员制度假酒店、城市酒店、高尔夫球场、滑雪场、老年住宅，以及环境绿化业务）收入增长25.8%至1,013.24亿日元，分部利润由44.60亿日元增长374.4%至211.57亿日元，仅此一项便增加166.97亿日元。战略投资（可再生能源发电设施与物流设施的开发、租赁和运营，REIT与基金管理，海外房地产开发投资）收入增长29.1%至235.33亿日元，分部损益由5.93亿日元亏损转为5.90亿日元盈利。与之相反，城市开发（写字楼、商业与住宅的开发、租赁及公寓销售）收入下降26.4%至723.39亿日元，分部利润下降46.2%至115.96亿日元；房地产流通（买卖中介、收购再销售、销售代理以及出租住宅与学生公寓的管理运营）收入下降6.7%至950.32亿日元，分部利润下降20.1%至163.45亿日元。上述分部收入含分部间内部交易，调整额为64.55亿日元，上年同期为109.91亿日元。
其中两个分部的此消彼长可以概括整个季度：城市开发的分部利润减少99.77亿日元，管理运营增加166.97亿日元，房地产流通又交还41.24亿日元。全公司调整额为30.97亿日元的费用，上年同期为45.84亿日元；其中商誉摊销两期均为5.88亿日元，未分摊的控股公司费用由21.21亿日元增至24.71亿日元，其余为分部间交易抵销，由18.74亿日元降至3,700万日元。公告未对上述任何变动作出说明。日本季度财报通常在经营业绩概况一节交代原因，该节却只指引读者查阅公司同日在官网发布的决算说明资料。因此本文只陈述分部附注所显示的事实，不作归因。
资产负债表扩大，靠新发行的商业票据支撑
资产总额由2026年3月31日的34,190.52亿日元增长1.7%至34,756.51亿日元，净资产增长1.5%至9,299.92亿日元，其中自有资本由8,980.82亿日元增至9,107.19亿日元。自有资本比率由26.3%微降至26.2%，每股净资产由1,260.05日元升至1,276.89日元。资产结构也在变化：待售房地产增加568.07亿日元至6,722.60亿日元，而现金及存款减少351.13亿日元至1,527亿日元，投资有价证券增加178.49亿日元至4,163.82亿日元，商誉则由492.69亿日元摊销至480.13亿日元。
负债端说明了资金来源。集团新发行930亿日元商业票据，该科目在2026年3月31日为零；短期借款减少243.05亿日元至1,818.37亿日元，长期借款增加212.82亿日元至13,008.74亿日元；公司债维持在3,310.50亿日元，另有一年内到期的101.60亿日元。上述有息负债合计由三个月前的18,269.44亿日元增至19,169.21亿日元，增加899.77亿日元。公司未编制季度合并现金流量表，仅披露折旧费165.44亿日元（上年同期156.04亿日元）与商誉摊销额12.55亿日元（上年同期12.30亿日元）。公告还明确说明，本季度税金费用采用全年预计实际税率计算，而非通常算法。
业绩预期与分红原封不动
Tokyu Fudosan Holdings维持2027年3月期全年业绩预期不变，并表示与最近公布的预期相比没有修订。公司预计营业收入14,000亿日元（+12.4%）、营业利润1,900亿日元（+13.9%）、经常利润1,610亿日元（+8.9%）、归属于母公司所有者的净利润1,000亿日元（+3.4%），每股收益140.02日元。第一季度完成了全年预期收入的20.4%，但完成了预期营业利润的24.5%和预期净利润的25.5%——利润进度已达全年的四分之一，收入进度仅为五分之一。公告未说明其对余下九个月的节奏预期。
分红预测同样未作调整：第二季度末25.00日元、期末25.00日元，全年合计50.00日元，高于2026年3月期实际支付的48.00日元，增幅4.2%，约相当于预期每股收益的36%。公司未宣派第一季度分红，也未列出分红支付开始日。发行在外股份维持719,830,974股不变，库存股减少497,109股至6,599,668股，本季度加权平均股数由715,287,762股降至712,977,796股。还有一点关于可比性的提示贯穿全文：公告指出，一项企业合并的暂定会计处理已在2026年3月期内确定，本文所列2026年3月期第一季度数据已反映该确定内容。
| 指标 | 2027年3月期一季度 | 2026年3月期一季度 | 变动 |
|---|---|---|---|
| 营业收入（百万日元） | 285,774 | 287,983 | −0.8% |
| 毛利（百万日元） | 76,074 | 67,088 | +13.4% |
| 销售及一般管理费用（百万日元） | 29,481 | 25,762 | +14.4% |
| 营业利润（百万日元） | 46,593 | 41,326 | +12.7% |
| 营业利润率 | 16.3% | 14.4% | +1.9个百分点 |
| 经常利润（百万日元） | 40,725 | 37,509 | +8.6% |
| 归属于母公司所有者的净利润（百万日元） | 25,502 | 30,636 | −16.8% |
| 综合收益（百万日元） | 31,514 | 18,994 | +65.9% |
| 每股收益（日元） | 35.77 | 42.83 | −16.5% |
| 城市开发——营业收入（百万日元） | 72,339 | 98,325 | −26.4% |
| 城市开发——分部利润（百万日元） | 11,596 | 21,573 | −46.2% |
| 战略投资——营业收入（百万日元） | 23,533 | 18,228 | +29.1% |
| 战略投资——分部利润（百万日元） | 590 | −593 | 扭亏为盈 |
| 管理运营——营业收入（百万日元） | 101,324 | 80,543 | +25.8% |
| 管理运营——分部利润（百万日元） | 21,157 | 4,460 | +374.4% |
| 房地产流通——营业收入（百万日元） | 95,032 | 101,877 | −6.7% |
| 房地产流通——分部利润（百万日元） | 16,345 | 20,469 | −20.1% |
| 资产总额（百万日元） | 3,475,651 | 3,419,052 | +1.7% |
| 净资产（百万日元） | 929,992 | 916,600 | +1.5% |
| 自有资本比率 | 26.2% | 26.3% | −0.1个百分点 |
| 2027年3月期预期——营业收入（百万日元） | 1,400,000 | — | +12.4% |
| 2027年3月期预期——营业利润（百万日元） | 190,000 | — | +13.9% |
| 2027年3月期预期——经常利润（百万日元） | 161,000 | — | +8.9% |
| 2027年3月期预期——净利润（百万日元） | 100,000 | — | +3.4% |
| 2027年3月期预期——每股收益（日元） | 140.02 | — | 无意义 |
| 年度每股分红（日元） | 50.00 | 48.00 | +4.2% |
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