翻新公寓专业企业创下前三季度最高业绩
Star Mica Holdings Co., Ltd.（TSE: 2975）总部位于东京，主要收购带租客的二手公寓，在出租运营的同时进行翻新并转售。公司于2026年9月30日按日本会计准则公布2026年11月期前三季度（2025年12月1日至2026年8月31日）合并业绩：营业收入增长34.4%至652.28亿日元，营业利润增长67.4%至97.68亿日元，经常利润增长78.0%至88.93亿日元，归属于母公司所有者的净利润增长77.3%至60.79亿日元，每股收益由102.23日元增至172.08日元。公司表示，营业收入及各项利润均创前三季度历史新高，收购与销售均进展极为顺利。
利润增长源于利润率提升。营业成本增长29.5%，比营业收入低5个百分点，毛利增长55.6%至142.05亿日元，毛利率由18.8%升至21.8%。销售及一般管理费增长34.7%至44.36亿日元，与收入增速大体相当，营业利润率由12.0%升至15.0%。营业外方面，借款增加使利息支出增长35.6%至12.21亿日元，但4.43亿日元的衍生品估值收益（上年同期2.26亿日元）予以缓冲，经常利润增速高于营业利润。两个期间均无特别损益。
核心业务价格与利润率双升
翻新公寓分部营业收入增长33.0%至625.60亿日元，分部利润增长61.6%至87.40亿日元。其中销售收入增长35.5%至589.92亿日元，所持物业租金收入增长1.8%至35.67亿日元。公司称，通过包括带租客出售在内的多元化退出策略，销售套数增加；以城市地区为主的收购则推高了售价和利润率，销售利润率达到18.8%，提高3.6个百分点。待售房地产估值损失仅为0.12亿日元。
这一成绩是在转售市场降温的背景下取得的。公司引用东日本不动产流通机构数据称，2026年8月首都圈二手公寓成交量下降10.5%至3,180套，连续五个月下降；每平方米成交单价下降3.8%，平均成交价格下降2.8%，挂牌库存增长8.2%至48,235套。
两个较小分部增长更快
持有整栋收益型物业等资产的投资分部营业收入增长79.5%至13.93亿日元，分部利润增长13.6%至1.49亿日元；期内出售一栋物业并购入多栋。从事中介、物业管理及咨询的咨询顾问分部外部客户收入增长80.1%至12.74亿日元，分部利润增长88.5%至15.21亿日元，得益于中介佣金增加和一笔大额成功报酬。其利润高于外部收入，是因为还从集团其他公司取得8.73亿日元收入。
库存与借款增加，Tokyo Tatemono入股
与2025年11月30日相比，总资产增加297.62亿日元至1,452.24亿日元，几乎全部来自待售房地产，后者增加272.65亿日元至1,322.95亿日元。长期借款增加146.56亿日元至882.06亿日元。净资产增长38.8%至412.12亿日元，自有资本比率由25.6%升至28.3%，其中部分来自定向增发：根据与Tokyo Tatemono Co., Ltd.的资本及业务合作，Star Mica向该公司发行3,823,100股新股，于2026年6月1日完成缴款，资本金和资本公积各增加32.80亿日元。
前三季度利润已超全年预期
Star Mica维持2026年5月13日上调后的全年预期：营业收入891.68亿日元（+28.9%），营业利润104.49亿日元（+42.9%），经常利润87.71亿日元（+42.5%），归属于母公司所有者的净利润60.30亿日元（+44.1%）。前三季度经常利润88.93亿日元和净利润60.79亿日元已超过上述全年数字，营业利润已达目标的93%；公告未就此差距作出说明。分红预期同样不变，全年每股51.00日元（中期25.50日元、期末25.50日元），2025年11月期为37.00日元。
| 指标 | 2026年11月期前三季度 | 2025年11月期前三季度 | 变动 |
|---|---|---|---|
| 营业收入（百万日元） | 65,228 | 48,536 | +34.4% |
| 营业成本（百万日元） | 51,022 | 39,405 | +29.5% |
| 毛利（百万日元） | 14,205 | 9,130 | +55.6% |
| 毛利率 | 21.8% | 18.8% | +3.0个百分点 |
| 销售及一般管理费用（百万日元） | 4,436 | 3,294 | +34.7% |
| 营业利润（百万日元） | 9,768 | 5,836 | +67.4% |
| 营业利润率 | 15.0% | 12.0% | +3.0个百分点 |
| 利息支出（百万日元） | 1,221 | 900 | +35.6% |
| 经常利润（百万日元） | 8,893 | 4,995 | +78.0% |
| 归属于母公司所有者的净利润（百万日元） | 6,079 | 3,429 | +77.3% |
| 每股收益（日元） | 172.08 | 102.23 | +68.3% |
| 综合收益（百万日元） | 6,250 | 3,566 | +75.3% |
| 翻新公寓——营业收入（百万日元） | 62,560 | 47,052 | +33.0% |
| 翻新公寓——分部利润（百万日元） | 8,740 | 5,407 | +61.6% |
| 投资——营业收入（百万日元） | 1,393 | 776 | +79.5% |
| 投资——分部利润（百万日元） | 149 | 131 | +13.6% |
| 咨询顾问——营业收入（百万日元） | 1,274 | 707 | +80.1% |
| 咨询顾问——分部利润（百万日元） | 1,521 | 807 | +88.5% |
| 资产总额（百万日元） | 145,224 | 115,462 | +25.8% |
| 净资产（百万日元） | 41,212 | 29,699 | +38.8% |
| 自有资本比率 | 28.3% | 25.6% | +2.7个百分点 |
| 2026年11月期预期——营业收入（百万日元） | 89,168 | — | +28.9% |
| 2026年11月期预期——营业利润（百万日元） | 10,449 | — | +42.9% |
| 2026年11月期预期——经常利润（百万日元） | 8,771 | — | +42.5% |
| 2026年11月期预期——净利润（百万日元） | 6,030 | — | +44.1% |
| 2026年11月期预期——每股收益（日元） | 167.62 | — | 无意义 |
| 年度每股分红（日元） | 51.00 | 37.00 | +37.8% |
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