영업수익은 0.8% 줄었지만 영업이익은 12.7% 늘었다
오피스빌딩·상업시설·주택의 개발과 임대·운영, 아파트와 빌딩의 관리, 리조트호텔·도시형호텔·골프장·스키장·시니어주택 운영을 담당하는 부동산 그룹의 지주회사 Tokyu Fudosan Holdings Corporation(TSE: 3289)은 2026년 8월 6일 일본 회계기준에 따른 2026년 4월 1일~6월 30일 3개월간의 연결 1분기 실적을 발표했다. 영업수익은 0.8% 감소한 2,857억 7,400만 엔, 영업이익은 12.7% 증가한 465억 9,300만 엔, 경상이익은 8.6% 증가한 407억 2,500만 엔이었고, 지배주주 귀속 순이익은 16.8% 감소한 255억 200만 엔으로 주당순이익은 42.83엔에서 35.77엔으로 낮아졌다. 공시는 상장거래소를 도쿄증권거래소로만 밝히고 시장 구분은 적시하지 않았다.
이번 분기의 성패는 위 두 줄의 격차에 있다. 영업수익이 0.8% 줄어드는 동안 영업원가는 5.1% 감소한 2,097억 엔에 그쳤고, 그 결과 영업총이익은 13.4% 증가한 760억 7,400만 엔, 매출총이익률은 23.3%에서 26.6%로 확대됐다. 2,857억 7,400만 엔의 수익 기반 위에서 3.3%포인트의 개선이다. 판매비 및 일반관리비는 14.4% 증가한 294억 8,100만 엔으로 수익보다도 영업총이익보다도 빠르게 늘어 개선분의 일부를 되돌렸지만, 영업이익률은 14.4%에서 16.3%로 올랐다. 수익이 줄어든 그룹이 영업이익을 52억 6,700만 엔 더 벌어들였고, 그 동력은 원가와 사업 구성뿐이었다.
늘어난 이자비용이 영업이익 개선분의 5분의 2를 가져갔다
영업외 항목에서는 방향이 반대로 바뀐다. 영업외비용은 52억 100만 엔에서 76억 7,200만 엔으로 늘었다. 지급이자가 45억 2,100만 엔에서 35.7% 증가한 61억 3,500만 엔이 됐고, 지분법손익이 4,300만 엔 이익에서 1억 7,600만 엔 손실로 돌아섰기 때문이다. 영업외수익은 13억 8,400만 엔에서 18억 400만 엔으로 완만하게 늘었고, 보조금수입이 4억 1,700만 엔에서 6억 9,200만 엔으로 증가한 것이 도움이 됐다. 영업외수지는 결국 20억 5,100만 엔 악화되며 52억 6,700만 엔의 영업이익 개선분 가운데 약 5분의 2를 흡수했고, 경상이익 증가율은 영업이익의 12.7%에 못 미치는 8.6%에 머물렀다.
순이익이 줄어든 것은 전년의 일회성 이익이 없었기 때문이다
최종 이익 감소의 원인은 하나로 특정되며, 본업이 아니다. 전년 동기에는 97억 100만 엔의 특별이익이 있었고 그중 94억 6,600만 엔이 관계회사 주식 매각이익이었다. 올해는 특별이익이 전혀 없었고 대신 관계회사 주식 매각손실 1,300만 엔을 인식했다. 이에 따라 세전 분기이익은 경상이익 증가에도 불구하고 472억 1,000만 엔에서 407억 1,200만 엔으로 13.8% 감소했다. 법인세 등은 164억 7,000만 엔에서 144억 4,200만 엔으로 줄었지만 분기순이익은 307억 3,900만 엔에서 262억 6,900만 엔으로 낮아졌고, 비지배주주 귀속분이 1억 300만 엔에서 7억 6,600만 엔으로 늘면서 지배주주 귀속 순이익은 16.8% 감소한 255억 200만 엔이 됐다. 특별손익을 제외한 경상이익 기준으로 보면 같은 비교는 8.6% 증가다.
총포괄이익은 순이익과 반대로 움직여 189억 9,400만 엔에서 65.9% 증가한 315억 1,400만 엔이 됐다. 공시가 제시한 기타포괄이익 합계는 플러스 52억 4,400만 엔 대 마이너스 117억 4,500만 엔으로, 약 169억 엔의 반전이 이익 항목 바깥에서 일어났다. 최대 항목은 지분법적용회사에 대한 지분 상당액으로 플러스 37억 2,600만 엔 대 마이너스 100억 600만 엔이며, 외화환산조정도 마이너스 59억 4,200만 엔에서 플러스 10억 2,000만 엔으로 돌아섰다. 반면 기타유가증권평가차액금은 플러스 34억 2,300만 엔에서 마이너스 6억 900만 엔으로 반대 방향으로 움직였다.
관리운영이 분기를 지탱했고 도시개발은 매출의 4분의 1을 내놓았다
4개 보고부문의 방향은 크게 엇갈렸고 그룹 이익 증가는 사실상 한 부문에서 나왔다. 관리운영(아파트·빌딩 종합관리와 개보수공사, 회원제 리조트호텔, 도시형호텔, 골프장, 스키장, 시니어주택, 환경녹화사업)은 매출이 25.8% 증가한 1,013억 2,400만 엔, 부문이익이 44억 6,000만 엔에서 374.4% 증가한 211억 5,700만 엔으로 이 부문 한 곳에서만 166억 9,700만 엔이 늘었다. 전략투자(재생에너지 발전설비와 물류시설 개발·임대·운영, REIT 및 펀드 운용, 해외 부동산개발 투자)는 매출이 29.1% 증가한 235억 3,300만 엔, 부문손익은 5억 9,300만 엔 손실에서 5억 9,000만 엔 이익으로 흑자 전환했다. 반대로 도시개발(오피스·상업·주택의 개발과 임대, 분양)은 매출이 26.4% 감소한 723억 3,900만 엔, 부문이익이 46.2% 감소한 115억 9,600만 엔이었고, 부동산유통(매매중개, 매입재판매, 판매대리, 임대주택·학생주택 관리운영)은 매출 6.7% 감소한 950억 3,200만 엔, 부문이익 20.1% 감소한 163억 4,500만 엔을 기록했다. 이 부문 매출에는 내부거래가 포함돼 있으며 조정액은 전년 109억 9,100만 엔에서 64억 5,500만 엔이었다.
두 부문의 교대가 이번 분기를 한 줄로 요약한다. 도시개발이 부문이익 99억 7,700만 엔을 잃는 동안 관리운영이 166억 9,700만 엔을 얻었고, 부동산유통은 41억 2,400만 엔을 더 내놓았다. 전사 조정액은 45억 8,400만 엔에서 30억 9,700만 엔의 비용이었으며, 이 가운데 영업권 상각액은 두 기간 모두 5억 8,800만 엔, 지주회사의 미배분 전사비용은 21억 2,100만 엔에서 24억 7,100만 엔이었다. 나머지는 부문 간 거래 제거로 18억 7,400만 엔에서 3,700만 엔으로 줄었다. 공시는 이 움직임들에 대해 아무런 설명을 하지 않는다. 일본 분기 결산공시가 통상 원인을 서술하는 경영성과 개요란은 같은 날 회사 웹사이트에 게재한 결산설명자료를 참조하라고만 안내하고 있어, 이 기사는 부문 주기가 보여주는 사실만 전하고 원인을 귀속시키지 않는다.
커진 재무상태표, 새로 발행한 기업어음으로 조달했다
총자산은 2026년 3월 31일의 3조 4,190억 5,200만 엔에서 1.7% 증가한 3조 4,756억 5,100만 엔, 순자산은 1.5% 증가한 9,299억 9,200만 엔이 됐고 이 가운데 자기자본은 8,980억 8,200만 엔에서 9,107억 1,900만 엔이었다. 자기자본비율은 26.3%에서 26.2%로 소폭 낮아졌고 주당순자산은 1,260.05엔에서 1,276.89엔으로 올랐다. 자산 구성도 움직였다. 판매용부동산이 568억 700만 엔 늘어 6,722억 6,000만 엔이 된 반면 현금및예금은 351억 1,300만 엔 줄어 1,527억 엔이 됐고, 투자유가증권은 178억 4,900만 엔 늘어 4,163억 8,200만 엔, 영업권은 492억 6,900만 엔에서 480억 1,300만 엔으로 상각됐다.
조달 측면이 그 출처를 보여준다. 그룹은 2026년 3월 31일 시점에 잔액이 없던 기업어음 930억 엔을 새로 발행했고, 단기차입금은 243억 500만 엔 줄어 1,818억 3,700만 엔, 장기차입금은 212억 8,200만 엔 늘어 1조 3,008억 7,400만 엔이 됐다. 사채는 3,310억 5,000만 엔과 1년 내 상환예정 101억 6,000만 엔으로 변동이 없었다. 이들 이자부부채를 합산하면 3개월 전 1조 8,269억 4,400만 엔에서 1조 9,169억 2,100만 엔으로 899억 7,700만 엔 늘었다. 분기 연결현금흐름표는 작성하지 않았으며, 대신 감가상각비 165억 4,400만 엔(전년 156억 400만 엔)과 영업권 상각액 12억 5,500만 엔(전년 12억 3,000만 엔)을 공시했다. 분기 법인세비용은 통상의 계산이 아니라 연간 추정 실효세율을 적용해 산정했다고 공시는 명시하고 있다.
가이던스와 배당 모두 그대로 뒀다
Tokyu Fudosan Holdings는 2027년 3월기 연간 가이던스를 그대로 유지했으며 직전 공표 전망 대비 수정이 없다고 밝혔다. 영업수익 1조 4,000억 엔(+12.4%), 영업이익 1,900억 엔(+13.9%), 경상이익 1,610억 엔(+8.9%), 지배주주 귀속 당기순이익 1,000억 엔(+3.4%), 주당순이익 140.02엔을 예상한다. 1분기는 연간 가이던스 대비 매출의 20.4%, 영업이익의 24.5%, 순이익의 25.5%를 달성해 이익은 1년의 4분의 1 지점에, 매출은 5분의 1 지점에 와 있다. 남은 9개월의 흐름에 대해서는 공시에 설명이 없다.
배당 전망도 손대지 않았다. 2분기 말 25.00엔, 기말 25.00엔으로 연간 50.00엔이며 2026년 3월기 실적 배당 48.00엔 대비 4.2% 증가로, 예상 주당순이익의 약 36% 수준이다. 1분기 배당은 없었고 배당 지급 개시 예정일도 제시되지 않았다. 발행주식수는 719,830,974주로 변동이 없었고 자기주식은 497,109주 줄어 6,599,668주가 됐으며, 분기 평균 주식수는 715,287,762주에서 712,977,796주였다. 비교에 관한 단서가 하나 있다. 공시는 2026년 3월기 중 기업결합에 따른 잠정적 회계처리가 확정됐고 여기 실린 2026년 3월기 1분기 수치가 그 확정 내용을 이미 반영하고 있다고 밝히고 있다.
| 지표 | 2027년 3월기 1Q | 2026년 3월기 1Q | 증감 |
|---|---|---|---|
| 영업수익 (백만 엔) | 285,774 | 287,983 | −0.8% |
| 매출총이익 (백만 엔) | 76,074 | 67,088 | +13.4% |
| 판매비 및 일반관리비 (백만 엔) | 29,481 | 25,762 | +14.4% |
| 영업이익 (백만 엔) | 46,593 | 41,326 | +12.7% |
| 영업이익률 | 16.3% | 14.4% | +1.9%p |
| 경상이익 (백만 엔) | 40,725 | 37,509 | +8.6% |
| 지배주주 귀속 순이익 (백만 엔) | 25,502 | 30,636 | −16.8% |
| 총포괄이익 (백만 엔) | 31,514 | 18,994 | +65.9% |
| 주당순이익 (엔) | 35.77 | 42.83 | −16.5% |
| 도시개발 — 매출 (백만 엔) | 72,339 | 98,325 | −26.4% |
| 도시개발 — 부문이익 (백만 엔) | 11,596 | 21,573 | −46.2% |
| 전략투자 — 매출 (백만 엔) | 23,533 | 18,228 | +29.1% |
| 전략투자 — 부문이익 (백만 엔) | 590 | −593 | 적자에서 흑자로 |
| 관리운영 — 매출 (백만 엔) | 101,324 | 80,543 | +25.8% |
| 관리운영 — 부문이익 (백만 엔) | 21,157 | 4,460 | +374.4% |
| 부동산유통 — 매출 (백만 엔) | 95,032 | 101,877 | −6.7% |
| 부동산유통 — 부문이익 (백만 엔) | 16,345 | 20,469 | −20.1% |
| 총자산 (백만 엔) | 3,475,651 | 3,419,052 | +1.7% |
| 순자산 (백만 엔) | 929,992 | 916,600 | +1.5% |
| 자기자본비율 | 26.2% | 26.3% | −0.1%p |
| 2027년 3월기 가이던스 — 영업수익 (백만 엔) | 1,400,000 | — | +12.4% |
| 2027년 3월기 가이던스 — 영업이익 (백만 엔) | 190,000 | — | +13.9% |
| 2027년 3월기 가이던스 — 경상이익 (백만 엔) | 161,000 | — | +8.9% |
| 2027년 3월기 가이던스 — 순이익 (백만 엔) | 100,000 | — | +3.4% |
| 2027년 3월기 가이던스 — 주당순이익 (엔) | 140.02 | — | 산출 불가 |
| 연간 주당 배당금 (엔) | 50.00 | 48.00 | +4.2% |
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