매출은 4.2% 줄고 영업손실은 두 배 넘게 불었다
현재 프로젝트가 주로 후쿠오카현과 가고시마현에 있는 분양 맨션 개발·부동산 관리 회사 KOSE R.E. Co., Ltd.(TSE: 3246)는 2026년 9월 10일 일본 회계기준에 따른 상반기 연결 실적을 공시했다. 대상 기간은 2026년 2월 1일부터 7월 31일까지 6개월이다. 매출은 4.2% 줄어든 28억 700만 엔이었다. 영업손실은 5,240만 엔에서 1억 1,480만 엔으로 커졌고, 2,630만 엔이던 경상이익은 2,380만 엔의 경상손실로 바뀌었으며, 1,200만 엔이던 지배주주 귀속 순이익은 2,410만 엔의 손실로 돌아섰다. 주당순이익은 1.18엔에서 −2.37엔이 됐다. 주식은 도쿄증권거래소와 후쿠오카증권거래소에 상장돼 있으며, 이번 반기 재무제표는 감사인의 검토를 받지 않았다.
매출에서 영업 단계까지의 경로는 짧다. 매출원가는 3.3% 줄어든 21억 4,660만 엔으로 매출보다 덜 줄었고, 그 결과 매출총이익은 7.1% 감소한 6억 6,050만 엔, 매출총이익률은 24.3%에서 23.5%로 낮아졌다. 판매비와 일반관리비는 1.5% 늘어난 7억 7,530만 엔이었다. 매출총이익이 5,080만 엔 줄고 판관비가 1,160만 엔 늘어난 두 움직임이 영업 실적 악화분 6,240만 엔을 전부 설명한다. 영업이익률은 −1.8%에서 −4.1%로 떨어졌다. 부문별로 보면 다섯 사업의 이익 합계는 전년 1억 2,460만 엔에서 7,610만 엔으로 줄었고, 주로 어느 부문에도 배분되지 않은 일반관리비인 미배분 전사 비용은 7.9% 늘어난 1억 9,090만 엔이었다.
임대료와 이자는 영업이익 아래에 있다
영업외수익은 20.6% 늘어난 1억 6,090만 엔으로, 이 가운데 수취 임대료가 전년 1억 10만 엔에서 1억 1,700만 엔으로 늘었고 수수료가 1,960만 엔이었다. 영업외비용은 27.6% 늘어난 6,980만 엔으로 거의 전부가 이자다. 지급이자는 37.5% 증가한 6,750만 엔이었으며, 공시는 그 증가 내역을 설명하지 않는다. 영업외 순수익 9,100만 엔은 영업손실의 대부분을 메웠지만 전부는 아니어서 2,380만 엔의 경상손실이 남았다. 특별손익은 없었다. 법인세 등은 30만 엔에 불과했는데, 1,600만 엔의 당기 법인세가 1,560만 엔의 이연법인세 이익으로 거의 상쇄됐기 때문이다. 그 결과 지배주주 귀속 순손실은 2,410만 엔이었다.
패밀리형 맨션: 한 가구 더 인도하고 매출은 줄었다
패밀리형 맨션 분양 부문은 가고시마시에서 한 동을 준공하고, 전기 이월 재고를 포함해 42가구(전년 41가구)를 인도했다. 그럼에도 매출은 11.4% 줄어든 16억 2,890만 엔, 부문이익은 52.1% 줄어든 3,370만 엔이었다. 한 가구를 더 인도하고도 매출이 줄었다는 것은 가구당 매출이 약 4,480만 엔에서 3,880만 엔으로 낮아졌다는 뜻이지만, 공시는 그 이유를 밝히지 않는다. 상반기에 이 부문은 후쿠오카현 오노조시에서 한 동의 분양을 시작했고, 후쿠오카시, 가스가시, 구루메시, 가고시마시, 야마구치현 시모노세키시, 도치기현 오야마시에서 각각 한 동씩 분양을 이어갔다.
투자형 맨션 분양 부문은 상반기에 준공된 물건이 없어, 43가구(전년 37가구)의 인도가 모두 이월 재고에서 나왔다. 매출은 14.8% 늘어난 8억 410만 엔이었고, 부문손실은 4,060만 엔에서 990만 엔으로 줄었다.
안정 수익 사업: 신축 창고의 감가상각이 임대관리를 적자로 돌려놓았다
부동산 임대관리 부문 매출은 17.6% 줄어든 1억 4,790만 엔이었고, 부문 실적은 4,940만 엔 이익에서 360만 엔 손실로 돌아섰다. 지난 1년 사이 투자형 맨션 신축 두 동이 준공됐지만, 물건 매각 등에 따른 관리회사 변경으로 관리 가구 수가 3,375가구에서 3,208가구로 줄었다. 공시는 손실의 원인으로 전기 말에 준공한 신축 창고의 감가상각비 증가를 든다. 현금흐름표상 그룹 감가상각비는 1,540만 엔에서 3,920만 엔으로 늘었다. 맨션 관리와 보수·점검 업무를 하는 빌딩 유지관리 부문은 매출이 5.8% 늘어난 1억 9,250만 엔, 부문이익은 5.3% 줄어든 3,620만 엔이었다. 기타로 분류되는 부동산 중개 사업은 매출이 11.0% 늘어난 3,370만 엔, 이익이 172.0% 늘어난 1,980만 엔이었다.
계약: 잔고는 8.4% 감소, 패밀리형 신규 계약은 절반 아래로
공시의 계약 실적표는 이번 보고서에서 앞날을 보여주는 부분이다. 상반기 계약은 154가구, 40억 4,350만 엔으로 전년 동기의 65.3% 수준이었다. 투자형 맨션은 102가구, 19억 7,040만 엔(전년 대비 101.4%)으로 제자리를 지켰지만, 패밀리형 맨션은 52가구, 20억 7,310만 엔으로 전년 금액의 48.8%에 그쳤다. 이 부문이 순조롭게 계약을 쌓았다는 공시 본문의 설명보다 훨씬 냉정한 숫자다. 7월 31일 기준 계약잔고는 158가구, 47억 5,920만 엔으로 1년 전의 91.6%였고, 이 가운데 패밀리형이 32억 1,460만 엔(87.2%), 투자형이 15억 4,460만 엔(102.3%)이었다. 회사는 토지 가격과 건축비 상승으로 맨션 가격이 계속 오르는 가운데, 주택담보대출 금리 상승과 물가 부담으로 구매자들의 판단이 신중해지고 있다고 설명했다.
현금은 토지와 공사 중인 건물로 들어갔다
총자산은 2026년 1월 31일 대비 3.2% 줄어든 191억 4,860만 엔이었다. 개발 중인 판매용 부동산이 14억 4,150만 엔 늘어난 100억 8,190만 엔, 완성된 판매용 부동산이 5억 8,610만 엔 늘어난 41억 2,390만 엔이 된 반면, 현금 및 예금은 26억 1,930만 엔 줄어든 22억 6,390만 엔이었다. 줄어든 현금은 맨션 용지 매입, 배당, 그리고 8억 6,140만 엔의 전자기록채무 결제에 쓰였다. 이자부 부채는 7.2% 늘어난 77억 7,640만 엔이었다. 장기차입금이 10억 8,440만 엔 늘어난 반면 단기차입금은 3억 800만 엔, 1년 내 상환 예정 장기차입금은 2억 5,330만 엔 줄었다. 순자산은 반기 손실과 배당으로 2.5% 줄어든 103억 9,230만 엔이었지만, 재무상태표가 더 빠르게 줄어든 덕분에 자기자본비율은 53.9%에서 54.3%로 올랐다.
영업활동 현금흐름은 29억 240만 엔 유출로 전년 21억 9,880만 엔보다 컸다. 재고자산이 20억 2,750만 엔 늘고 매입채무가 6억 9,090만 엔 줄어든 영향이며, 법인세 납부액도 7,980만 엔에서 2억 1,120만 엔으로 늘었다. 투자활동은 520만 엔, 재무활동은 2억 7,370만 엔의 유입이었다. 신규 장기차입 12억 2,000만 엔이 장기차입금 상환 3억 8,890만 엔, 단기차입금 순감소 3억 800만 엔, 배당금 지급 2억 4,350만 엔을 넉넉히 메웠다. 현금 및 현금성자산은 26억 2,350만 엔 줄어든 20억 4,910만 엔으로 반기를 마쳤다.
가이던스는 유지됐고, 한 해의 무게는 하반기에 실린다
KOSE R.E.는 2026년 3월 12일 발표한 2027년 1월기 가이던스를 그대로 유지했다. 매출 103억 5,000만 엔(+3.0%), 영업이익 5억 4,500만 엔(−29.1%), 경상이익 6억 6,400만 엔(−32.4%), 지배주주 귀속 순이익 4억 4,000만 엔(−36.8%), 주당순이익 43.32엔이다. 상반기는 가이던스 매출의 27.1%를 채웠고 모든 이익 항목에서 손실을 냈으므로, 가이던스는 하반기에 약 75억 4,300만 엔의 매출과 6억 6,000만 엔의 영업이익을 전제한다. 7월 31일 기준 계약잔고 47억 5,920만 엔은 이 하반기 추정 매출의 약 63%에 해당한다. 공시는 계약된 가구가 언제 인도될지, 또 한 해 실적이 하반기에 얼마나 몰려 있는지에 대해서는 언급하지 않는다.
배당 전망도 바뀌지 않았다. 전기와 마찬가지로 중간배당은 없고, 기말배당 주당 24.00엔을 계획하고 있다. 2026년 1월기에 지급한 24.00엔과 같으며, 가이던스상 주당순이익 43.32엔의 약 55%다. 기중 평균 주식수 10,156,713주를 기준으로 하면 이 배당은 약 2억 4,380만 엔으로, 가이던스상 순이익 4억 4,000만 엔과 비교된다.
| 지표 | 2027년 1월기 상반기 | 2026년 1월기 상반기 | 증감 |
|---|---|---|---|
| 매출 (백만 엔) | 2,807.0 | 2,930.8 | −4.2% |
| 매출총이익 (백만 엔) | 660.5 | 711.3 | −7.1% |
| 매출총이익률 | 23.5% | 24.3% | −0.8%p |
| 판매비 및 일반관리비 (백만 엔) | 775.3 | 763.6 | +1.5% |
| 영업이익 (백만 엔) | −114.8 | −52.4 | 적자 확대 |
| 영업외수익 (백만 엔) | 160.9 | 133.4 | +20.6% |
| 지급이자 (백만 엔) | 67.5 | 49.1 | +37.5% |
| 경상이익 (백만 엔) | −23.8 | 26.3 | 흑자에서 적자로 |
| 지배주주 귀속 순이익 (백만 엔) | −24.1 | 12.0 | 흑자에서 적자로 |
| 주당순이익 (엔) | −2.37 | 1.18 | 흑자에서 적자로 |
| 패밀리형 맨션 분양 — 매출 (백만 엔) | 1,628.9 | 1,838.7 | −11.4% |
| 패밀리형 맨션 분양 — 부문이익 (백만 엔) | 33.7 | 70.3 | −52.1% |
| 투자형 맨션 분양 — 매출 (백만 엔) | 804.1 | 700.4 | +14.8% |
| 투자형 맨션 분양 — 부문이익 (백만 엔) | −9.9 | −40.6 | 적자 축소 |
| 부동산 임대관리 — 매출 (백만 엔) | 147.9 | 179.4 | −17.6% |
| 부동산 임대관리 — 부문이익 (백만 엔) | −3.6 | 49.4 | 흑자에서 적자로 |
| 빌딩 유지관리 — 매출 (백만 엔) | 192.5 | 181.9 | +5.8% |
| 빌딩 유지관리 — 부문이익 (백만 엔) | 36.2 | 38.2 | −5.3% |
| 기타(중개) — 매출 (백만 엔) | 33.7 | 30.4 | +11.0% |
| 기타(중개) — 부문이익 (백만 엔) | 19.8 | 7.3 | +172.0% |
| 미배분 전사 비용 (백만 엔) | −190.9 | −177.0 | +7.9% |
| 기중 맨션 계약액 (백만 엔) | 4,043.5 | — | −34.7% |
| 기말 맨션 계약잔고 (백만 엔) | 4,759.2 | — | −8.4% |
| 총자산 (백만 엔) | 19,148.6 | 19,773.8 | −3.2% |
| 현금 및 예금 (백만 엔) | 2,263.9 | 4,883.2 | −53.6% |
| 판매용 부동산(개발 중 포함) (백만 엔) | 14,205.7 | 12,178.1 | +16.6% |
| 이자부 부채 (백만 엔) | 7,776.4 | 7,253.2 | +7.2% |
| 순자산 (백만 엔) | 10,392.3 | 10,660.1 | −2.5% |
| 자기자본비율 | 54.3% | 53.9% | +0.4%p |
| 영업활동 현금흐름 (백만 엔) | −2,902.4 | −2,198.8 | 산출 불가 |
| 2027년 1월기 가이던스 — 매출 (백만 엔) | 10,350.0 | — | +3.0% |
| 2027년 1월기 가이던스 — 영업이익 (백만 엔) | 545.0 | — | −29.1% |
| 2027년 1월기 가이던스 — 경상이익 (백만 엔) | 664.0 | — | −32.4% |
| 2027년 1월기 가이던스 — 순이익 (백만 엔) | 440.0 | — | −36.8% |
| 2027년 1월기 가이던스 — 주당순이익 (엔) | 43.32 | — | — |
| 연간 주당 배당금 (엔) | 24.00 | 24.00 | 동일 |
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