收入基本持平，利润率明显改善
总部位于名古屋的收益型不动产再生企业不二兴产（TSE: 595A）于2026年8月10日按日本会计准则公布截至2026年6月30日的年度个别业绩。营业收入增长2.1%至80.89亿日元，营业利润增长34.7%至5.13亿日元，经常利润增长48.7%至3.29亿日元，净利润增长122.7%至2.25亿日元，每股收益由50.62日元升至112.75日元。营业利润率由4.8%扩大至6.3%，股东权益回报率由8.2%升至16.4%。公司按由收益不动产再生、建筑管理与不动产租赁构成的不动产业务这一单一分部披露。
公司描述的市场有两面。在自住住宅市场，建筑成本高企与利率上升带来的房贷负担加重，令买方持续观望。而在公司主攻的收益不动产市场，利率上升改变了融资环境，投资者对物件的甄别更趋严格；但寻求稳定现金收益的国内投资者，以及仍认为日本不动产具备相对吸引力的海外投资者，其意愿依然稳固，区位与出租状况优良的优质物件交易持续活跃。公司称，全年物件出售的进度快于计划。
利润是真的，现金却走向相反
这份业绩真正值得玩味的地方在资产负债表。总资产增长35.2%至86.59亿日元，几乎全部源于销售用不动产增加23.06亿日元。这笔采购由债务融资：短期借款增加16.51亿日元、长期借款增加2.09亿日元，负债总额增加20.61亿日元至71.88亿日元。净资产仅增长15.3%至14.71亿日元，因此即便在利润创新高的一年，自有资本比率仍由19.9%降至17.0%。
现金流把这一点说得更直白。经营活动现金流由上年的+2.94亿日元转为−19.24亿日元，落差正是那23.06亿日元的存货增加。投资活动现金流为−3.20亿日元（其中2.98亿日元为有形固定资产购置），筹资活动现金流为+19.81亿日元。期末现金及现金等价物15.67亿日元，减少2.62亿日元。对于正在补库存的不动产买卖商而言，这是正常形态，但值得直说，而不是只读利润那一行。
预期要更多收入、更少利润
2027年6月期的预期才是最引人注目之处：营业收入99.17亿日元（+22.6%），而营业利润2.73亿日元（−46.7%）、经常利润0.47亿日元（−85.7%）、净利润0.30亿日元（−86.4%），每股收益15.31日元。营业与经常之间的落差——46.7%的下降变成85.7%的下降——正是上文所述的借款成本；出于同样原因，本年度经常利润（3.29亿日元）已远低于营业利润（5.13亿日元）。
分红随利润而动。两个年度需以同一口径阅读：公司自2026年4月14日起实施1拆1,000股票分割，而2025年6月期所示的15,100.00日元为分割前的实际分红额，公告对此有明确说明。按分割后股数计相当于15.10日元，因此2026年6月期的19.00日元为增长25.8%；分红总额也由0.30亿日元增至0.38亿日元，幅度相同。2027年6月期预计为4.60日元，按大幅下调的预期利润计算，分红率为30.0%。
| 指标 | 2026年6月期 | 2025年6月期 | 变动 |
|---|---|---|---|
| 销售收入（百万日元） | 8,089 | 7,923 | +2.1% |
| 营业利润（百万日元） | 513 | 381 | +34.7% |
| 营业利润率 | 6.3% | 4.8% | +1.5个百分点 |
| 经常利润（百万日元） | 329 | 221 | +48.7% |
| 净利润（百万日元） | 225 | 101 | +122.7% |
| 每股收益（日元） | 112.75 | 50.62 | +122.7% |
| 资产总额（百万日元） | 8,659 | 6,403 | +35.2% |
| 净资产（百万日元） | 1,471 | 1,276 | +15.3% |
| 自有资本比率 | 17.0% | 19.9% | −2.9个百分点 |
| 2027年6月期预期——营业收入（百万日元） | 9,917 | — | +22.6% |
| 2027年6月期预期——营业利润（百万日元） | 273 | — | −46.7% |
| 2027年6月期预期——经常利润（百万日元） | 47 | — | −85.7% |
| 2027年6月期预期——净利润（百万日元） | 30 | — | −86.4% |
| 2027年6月期预期——每股收益（日元） | 15.31 | — | 无意义 |
| 年度每股分红（日元） | 19.00 | 15,100.00 | 无意义 |
JapanStockPulse 仅提供信息内容，不构成投资建议。数据取自公司公布的决算短信，可能会有后续修订。