A receita recuou 4,2% e o prejuízo operacional mais que dobrou
A KOSE R.E. Co., Ltd. (TSE: 3246), incorporadora de apartamentos e administradora de imóveis cujos projetos atuais se concentram nas províncias de Fukuoka e Kagoshima, publicou em 10 de setembro de 2026 os resultados consolidados do primeiro semestre, os seis meses de 1º de fevereiro a 31 de julho de 2026, sob as normas contábeis japonesas. A receita caiu 4,2%, para ¥2.807,0 milhões. O prejuízo operacional aumentou para ¥114,8 milhões, ante ¥52,4 milhões, um lucro ordinário de ¥26,3 milhões virou prejuízo ordinário de ¥23,8 milhões, e um lucro atribuível aos controladores de ¥12,0 milhões se transformou em prejuízo de ¥24,1 milhões, ou −¥2,37 por ação, ante lucro de ¥1,18. As ações são listadas nas bolsas de Tóquio e Fukuoka; as demonstrações semestrais não foram revisadas por auditor.
O caminho da receita até a linha operacional é curto. O custo dos produtos vendidos caiu 3,3%, para ¥2.146,6 milhões, menos que a receita, de modo que o lucro bruto recuou 7,1%, para ¥660,5 milhões, e a margem bruta estreitou de 24,3% para 23,5%. As despesas com vendas, gerais e administrativas subiram 1,5%, para ¥775,3 milhões. O lucro bruto perdeu, assim, ¥50,8 milhões, enquanto essas despesas aumentaram ¥11,6 milhões, e os dois movimentos explicam toda a piora de ¥62,4 milhões no resultado operacional; a margem operacional passou de −1,8% para −4,1%. Por segmento, os cinco negócios somaram lucro de ¥76,1 milhões, ante ¥124,6 milhões um ano antes, enquanto as despesas corporativas não alocadas, principalmente despesas gerais e administrativas não atribuídas a nenhum segmento, subiram 7,9%, para ¥190,9 milhões.
Aluguéis e juros ficam abaixo da linha operacional
As receitas não operacionais subiram 20,6%, para ¥160,9 milhões, das quais ¥117,0 milhões em aluguéis recebidos, ante ¥100,1 milhões, e ¥19,6 milhões em comissões. As despesas não operacionais cresceram 27,6%, para ¥69,8 milhões, quase tudo juros: as despesas de juros aumentaram 37,5%, para ¥67,5 milhões, e o documento não detalha o aumento. O saldo não operacional líquido de ¥91,0 milhões cobriu, portanto, a maior parte do prejuízo operacional, mas não todo, deixando um prejuízo ordinário de ¥23,8 milhões. Não houve itens extraordinários. Os impostos sobre a renda somaram apenas ¥0,3 milhão, porque impostos correntes de ¥16,0 milhões foram quase integralmente compensados por um crédito de impostos diferidos de ¥15,6 milhões, e o prejuízo líquido atribuível aos controladores ficou em ¥24,1 milhões.
Apartamentos familiares: uma unidade a mais, menos receita
O segmento de Venda de apartamentos familiares entregou 42 unidades, ante 41, incluindo estoque vindo do exercício anterior, após concluir um edifício na cidade de Kagoshima. Ainda assim, a receita caiu 11,4%, para ¥1.628,9 milhões, e o lucro do segmento 52,1%, para ¥33,7 milhões. Uma unidade a mais com menos receita significa receita menor por unidade, cerca de ¥38,8 milhões ante ¥44,8 milhões, embora o documento não explique a mudança. No semestre, o segmento lançou as vendas de um edifício em Onojo, na província de Fukuoka, e continuou vendendo um edifício em cada uma destas localidades: cidade de Fukuoka, Kasuga, Kurume, cidade de Kagoshima, Shimonoseki (província de Yamaguchi) e Oyama (província de Tochigi).
A Venda de apartamentos para investimento não concluiu nenhum edifício no semestre, de modo que suas 43 entregas (37 um ano antes) vieram todas de estoque anterior. A receita subiu 14,8%, para ¥804,1 milhões, e o prejuízo do segmento diminuiu para ¥9,9 milhões, ante ¥40,6 milhões.
Negócios recorrentes: a depreciação de um novo armazém leva a administração de locações ao prejuízo
A receita da Administração de locações caiu 17,6%, para ¥147,9 milhões, e o segmento passou de lucro de ¥49,4 milhões para prejuízo de ¥3,6 milhões. Dois novos edifícios de apartamentos para investimento foram concluídos ao longo do ano, mas vendas de imóveis e as consequentes trocas de administradora reduziram as unidades administradas para 3.208, ante 3.375. O documento atribui o prejuízo ao aumento da depreciação de um armazém recém-construído, concluído no fim do exercício anterior; a depreciação do grupo na demonstração dos fluxos de caixa subiu para ¥39,2 milhões, ante ¥15,4 milhões. A Manutenção predial, que abrange a administração de condomínios e serviços de manutenção e inspeção, elevou a receita em 5,8%, para ¥192,5 milhões, enquanto o lucro do segmento caiu 5,3%, para ¥36,2 milhões. A corretagem imobiliária, reportada em Outros, aumentou a receita em 11,0%, para ¥33,7 milhões, e o lucro em 172,0%, para ¥19,8 milhões.
Contratos: carteira 8,4% menor e assinaturas de apartamentos familiares reduzidas a menos da metade
A tabela de contratos é a parte do documento que olha para a frente. Os contratos assinados no semestre somaram 154 unidades no valor de ¥4.043,5 milhões, 65,3% do número do ano anterior. Os apartamentos para investimento se mantiveram, com 102 unidades e ¥1.970,4 milhões (101,4% do ano anterior), mas os familiares caíram para 52 unidades e ¥2.073,1 milhões, 48,8% do valor do ano anterior, um quadro mais duro do que a afirmação do documento de que o segmento acumulou contratos de forma consistente. A carteira em 31 de julho era de 158 unidades no valor de ¥4.759,2 milhões, 91,6% da de um ano antes: ¥3.214,6 milhões em apartamentos familiares (87,2%) e ¥1.544,6 milhões em apartamentos para investimento (102,3%). A companhia descreve um mercado em que a alta dos terrenos e dos custos de construção continua empurrando os preços dos apartamentos para cima, enquanto juros de financiamento imobiliário mais altos e a pressão dos preços sobre as famílias tornam os compradores mais cautelosos.
O caixa foi para terrenos e obras em andamento
O ativo total caiu 3,2%, para ¥19.148,6 milhões, em relação a 31 de janeiro de 2026. Os imóveis para venda em construção aumentaram ¥1.441,5 milhões, para ¥10.081,9 milhões, e os imóveis prontos para venda ¥586,1 milhões, para ¥4.123,9 milhões, enquanto caixa e depósitos caíram ¥2.619,3 milhões, para ¥2.263,9 milhões, usados na compra de terrenos, no dividendo e na liquidação de ¥861,4 milhões em obrigações registradas eletronicamente. A dívida onerosa subiu 7,2%, para ¥7.776,4 milhões: os empréstimos de longo prazo aumentaram ¥1.084,4 milhões, enquanto os de curto prazo caíram ¥308,0 milhões e a parcela circulante da dívida de longo prazo ¥253,3 milhões. O patrimônio líquido recuou 2,5%, para ¥10.392,3 milhões, por causa do prejuízo semestral e do dividendo, e como o balanço encolheu mais depressa, o índice de patrimônio líquido subiu de 53,9% para 54,3%.
O fluxo de caixa operacional foi uma saída de ¥2.902,4 milhões, ante ¥2.198,8 milhões um ano antes, puxada por um aumento de ¥2.027,5 milhões nos estoques e uma queda de ¥690,9 milhões nas contas a pagar; os impostos pagos subiram para ¥211,2 milhões, ante ¥79,8 milhões. As atividades de investimento geraram ¥5,2 milhões e as de financiamento ¥273,7 milhões, já que ¥1.220,0 milhões em novos empréstimos de longo prazo cobriram com folga ¥388,9 milhões de amortizações, a redução de ¥308,0 milhões na dívida de curto prazo e ¥243,5 milhões de dividendos. Caixa e equivalentes terminaram o semestre em ¥2.049,1 milhões, queda de ¥2.623,5 milhões.
Projeção mantida: o segundo semestre precisa sustentar o ano
A KOSE R.E. manteve inalterada a projeção do EF1/2027 publicada em 12 de março de 2026: receita de ¥10.350 milhões (+3,0%), lucro operacional de ¥545 milhões (−29,1%), lucro ordinário de ¥664 milhões (−32,4%) e lucro atribuível aos controladores de ¥440 milhões (−36,8%), ou ¥43,32 por ação. O primeiro semestre entregou 27,1% da receita projetada e prejuízo em todas as linhas de lucro, de modo que a projeção implica um segundo semestre de cerca de ¥7.543 milhões de receita e ¥660 milhões de lucro operacional. A carteira de ¥4.759,2 milhões em 31 de julho equivale a cerca de 63% dessa receita implícita do segundo semestre; o documento não informa quando as unidades contratadas serão entregues nem comenta o quanto o ano depende do segundo semestre.
A projeção de dividendo também não mudou. Como no ano anterior, não há dividendo intermediário, e está previsto um dividendo de fim de exercício de ¥24,00, igual aos ¥24,00 pagos referentes ao EF1/2026 e equivalente a cerca de 55% dos ¥43,32 de lucro por ação projetados. Sobre a média de 10.156.713 ações em circulação, esse dividendo soma cerca de ¥243,8 milhões, contra um lucro líquido projetado de ¥440 milhões.
| Indicador | 1S EF1/2027 | 1S EF1/2026 | Variação |
|---|---|---|---|
| Receita (milhões de ¥) | 2.807,0 | 2.930,8 | −4,2% |
| Lucro bruto (milhões de ¥) | 660,5 | 711,3 | −7,1% |
| Margem bruta | 23,5% | 24,3% | −0,8 p.p. |
| Despesas comerciais e administrativas (milhões de ¥) | 775,3 | 763,6 | +1,5% |
| Lucro operacional (milhões de ¥) | −114,8 | −52,4 | prejuízo ampliado |
| Receitas não operacionais (milhões de ¥) | 160,9 | 133,4 | +20,6% |
| Despesas de juros (milhões de ¥) | 67,5 | 49,1 | +37,5% |
| Lucro ordinário (milhões de ¥) | −23,8 | 26,3 | de lucro a prejuízo |
| Lucro líquido atribuível aos controladores (milhões de ¥) | −24,1 | 12,0 | de lucro a prejuízo |
| LPA (¥) | −2,37 | 1,18 | de lucro a prejuízo |
| Venda de apartamentos familiares — receita (milhões de ¥) | 1.628,9 | 1.838,7 | −11,4% |
| Venda de apartamentos familiares — lucro do segmento (milhões de ¥) | 33,7 | 70,3 | −52,1% |
| Venda de apartamentos para investimento — receita (milhões de ¥) | 804,1 | 700,4 | +14,8% |
| Venda de apartamentos para investimento — lucro do segmento (milhões de ¥) | −9,9 | −40,6 | prejuízo reduzido |
| Administração de locações — receita (milhões de ¥) | 147,9 | 179,4 | −17,6% |
| Administração de locações — lucro do segmento (milhões de ¥) | −3,6 | 49,4 | de lucro a prejuízo |
| Manutenção predial — receita (milhões de ¥) | 192,5 | 181,9 | +5,8% |
| Manutenção predial — lucro do segmento (milhões de ¥) | 36,2 | 38,2 | −5,3% |
| Outros (corretagem) — receita (milhões de ¥) | 33,7 | 30,4 | +11,0% |
| Outros (corretagem) — lucro do segmento (milhões de ¥) | 19,8 | 7,3 | +172,0% |
| Despesas corporativas não alocadas (milhões de ¥) | −190,9 | −177,0 | +7,9% |
| Contratos de apartamentos firmados no período (milhões de ¥) | 4.043,5 | — | −34,7% |
| Carteira de contratos de apartamentos ao fim do período (milhões de ¥) | 4.759,2 | — | −8,4% |
| Ativos totais (milhões de ¥) | 19.148,6 | 19.773,8 | −3,2% |
| Caixa e depósitos (milhões de ¥) | 2.263,9 | 4.883,2 | −53,6% |
| Imóveis para venda, incl. em construção (milhões de ¥) | 14.205,7 | 12.178,1 | +16,6% |
| Dívida onerosa (milhões de ¥) | 7.776,4 | 7.253,2 | +7,2% |
| Patrimônio líquido (milhões de ¥) | 10.392,3 | 10.660,1 | −2,5% |
| Índice de patrimônio líquido | 54,3% | 53,9% | +0,4 p.p. |
| Fluxo de caixa operacional (milhões de ¥) | −2.902,4 | −2.198,8 | n.s. |
| Projeção EF1/2027 — receita (milhões de ¥) | 10.350,0 | — | +3,0% |
| Projeção EF1/2027 — lucro operacional (milhões de ¥) | 545,0 | — | −29,1% |
| Projeção EF1/2027 — lucro ordinário (milhões de ¥) | 664,0 | — | −32,4% |
| Projeção EF1/2027 — lucro líquido (milhões de ¥) | 440,0 | — | −36,8% |
| Projeção EF1/2027 — LPA (¥) | 43,32 | — | — |
| Dividendo anual por ação (¥) | 24,00 | 24,00 | inalterado |
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