다이와하우스공업 1분기 영업이익 11% 증가한 1,306억 엔, 임대주택·물류가 성장 견인

일본 최대 주택건설업체이자 일본에서 가장 폭넓게 사업을 다각화한 디벨로퍼 중 하나인 다이와하우스공업(Daiwa House Industry Co., Ltd., TSE: 1925)이 2027년 3월기 1분기 연결 실적을 일본 회계기준으로 발표했다. 매출은 9.0% 늘어난 1조 4,083억 8,500만 엔, 영업이익은 10.6% 늘어난 1,306억 4,400만 엔, 경상이익은 9.9% 늘어난 1,230억 엔, 모회사 소유주 귀속 순이익은 9.1% 늘어난 831억 9,400만 엔을 기록했다. 기본 주당순이익은 134.33엔으로 1년 전 123.25엔을 웃돌았다. 포괄이익은 평가·환산 항목이 다시 유리하게 돌아서면서 188.1% 급증한 1,058억 3,300만 엔으로 거의 세 배가 됐다.

부진했던 전년 동기 이후의 전방위 가속

이번 비교가 유난히 좋아 보이는 것은 1년 전 같은 분기가 사실상 정체 상태였기 때문이다. 2026년 3월기 1분기에는 매출이 0.4% 늘어나는 데 그쳤고 영업이익은 3.1% 감소, 경상이익은 6.2% 감소, 순이익은 16.6% 감소했으며 포괄이익은 68.9% 급감했다. 그 기저 위에서 회사는 중기 목표에 부합하는 성장률로 복귀했고, 그것도 일회성 요인이 아니라 물량으로 이뤄냈다. 6개 보고 부문 중 5개가 매출과 이익을 모두 늘렸고, 소규모인 분양 맨션 사업만 뒷걸음질했다. 국내 환경도 우호적이었다. 4~6월 일본 주택착공은 다이와하우스에 가장 중요한 세 범주(자가주택·임대주택·분양주택) 모두에서 전년 대비 증가했다. 비주거 건축은 더 엇갈렸다. 전체 일반 건축 착공면적은 감소했고 사무실은 늘었지만 점포·공장·창고는 모두 줄었다. 따라서 상업시설과 사업시설에서 거둔 성장은 시장의 순풍이 아니라 점유율 확대의 결과다.

임대주택과 기업시설이 실적을 떠받쳤다

임대주택은 여전히 이익의 엔진으로, 매출이 10.7% 늘어난 3,866억 4,800만 엔, 영업이익이 12.6% 늘어난 428억 6,800만 엔을 기록했다. D-ROOM 포트폴리오의 입주율과 관리호수는 모두 높은 수준을 유지했고 국내 개발물건 2건을 매각했으며, 2026년 5월에는 지역산 목재로 짓는 공동주택 상품 MOKURIE를 출시했다. 사업·기업시설은 매출 3,688억 6,700만 엔(+6.9%)에 영업이익 544억 200만 엔(+13.5%)으로 단일 부문 기준 최대 이익 기여를 했다. 단독주택은 전 부문 중 가장 빠른 이익 성장을 보였다. 매출이 14.3% 늘어난 2,692억 5,800만 엔, 영업이익이 29.2% 늘어난 92억 5,500만 엔으로, "Smart Made Housing." 전략과 판촉 캠페인이 힘을 실었고 미국에서는 2026년 3월 Trumark Companies LLC가 워싱턴주에서 JK Monarch Enterprises LLC의 단독주택 사업을 인수한 효과가 더해졌다.

상업시설은 매출이 9.1% 늘어난 3,154억 1,600만 엔이었지만 영업이익은 356억 5,600만 엔(+0.5%)으로 사실상 제자리였다. 이 부문은 2026년 5월 가나가와현에 20년 된 쇼핑센터를 전면 리뉴얼한 COTOE 하시모토를, 이바라키현에는 Park-PFI 방식의 미토 고분 테라스를 열었고, 로열홈센터는 2개 점포를 추가해 전국 67개점이 됐다. 발목을 잡은 것은 도심 호텔이었다. 인바운드 수요 둔화로 객실 가동률이 하락했지만 평균 객실단가(ADR)와 RevPAR는 상승했다. 최소 규모 부문인 환경·에너지는 EPC, 전력소매, IPP 사업을 통해 매출이 14.6% 늘어난 320억 4,400만 엔, 이익이 12.9% 늘어난 49억 4,300만 엔을 기록했다. 규슈 공장의 계통 규모 배터리 저장 실증 설비는 완공됐으며 2026년 9월부터 가동에 들어간다. 유일한 부진 부문은 분양 맨션으로, 매출이 13.6% 줄어든 560억 6,800만 엔, 영업이익이 46.5% 줄어든 18억 7,800만 엔이었는데 이는 전적으로 인도 시기 문제였다.

데이터센터가 공식 성장축으로

이번 분기 전략적으로 가장 의미 있는 움직임은 조직 개편이었다. 다이와하우스는 2026년 4월 비즈니스 솔루션 본부 안에 데이터센터 사업 전담 부문을 신설해, 그동안 기회주의적으로 추진해온 개발 라인에 독자적인 지휘 체계를 부여했다. 같은 달 후쿠시마현 오쿠마마치의 모듈형 데이터센터 Module DPDC 후쿠시마 I을 준공하고 가동에 들어갔는데, 이는 이 부문 확장의 표준 모델이 된다. 파급 효과는 이미 그룹 건설 자회사에서 나타나고 있다. 후지타와 스미토모덴세쓰 모두 분기 중 데이터센터와 송전선 공사 수주가 호조를 보였다. 또 다른 자본집약 성장축인 물류도 병행해 확대됐다. DPL 미야기 다이와, DPL 센다이 나가마치 II, DPL 사무카와 I, DPL 모리오카 미나미 등 4개 프로젝트가 착공했고 DPL 구키 미야시로 II가 준공됐다. 그룹의 6월 말 관리 물건은 271건이며, 다이와물류는 나고야미나미 물류센터를 개설해 네트워크를 110개 센터, 약 42만 9,000쓰보로 넓혔다.

토지 매입이 재무상태표를 키웠다

총자산은 3개월 동안 2,039억 4,600만 엔 늘어 2026년 6월 30일 기준 8조 6,163억 6,600만 엔이 됐다. 3월 말 8조 4,124억 1,900만 엔에서 증가한 것으로, 상업시설과 단독주택 사업을 위한 토지 매입으로 재고자산이 늘어난 영향이 컸다. 총부채는 2,235억 9,700만 엔 늘어난 5조 6,137억 4,200만 엔으로, 차입금과 기업어음(CP)으로 조달했다. 순자산은 전기 배당금 619억 3,400만 엔을 지급하고 비지배지분이 줄면서 196억 5,000만 엔 감소한 3조 26억 2,400만 엔이 됐다. 다만 주주지분 자체는 2조 8,967억 4,400만 엔에서 2조 9,095억 8,200만 엔으로 소폭 늘었다. 그 결과 자기자본비율은 34.4%에서 33.8%로 하락했다. 리스부채를 제외한 이자부부채는 3조 4,639억 5,500만 엔으로 D/E 비율은 1.19배, 하이브리드 사채·차입금 2,500억 엔에 대한 자본성 인정을 반영하면 1.10배다. 물류·데이터센터·상업시설 파이프라인을 동시에 자금 조달하는 디벨로퍼로서는 압박이 아니라 의도된 재무구조지만, 토지 취득이 이 속도를 유지한다면 주시해야 할 지표다.

가이던스의 25% 이익 감소는 대부분 회계적 착시

다이와하우스는 이번 실적과 함께 실적 전망과 배당 전망을 모두 수정했다. 2027년 3월기 연간으로는 매출 5조 9,000억 엔(+5.8%)을 제시하면서도 영업이익 4,600억 엔(−25.2%), 경상이익 4,020억 엔(−29.7%), 모회사 소유주 귀속 순이익 2,660억 엔(−24.1%)을 전망했고, 주당순이익은 주식분할 반영 기준 214.74엔(분할 미반영 시 429.48엔)이다. 이 감소폭은 심각해 보이지만 거의 전부가 인위적이다. 전기 영업비용은 퇴직급여 수리적 차이 상각 1,156억 7,500만 엔만큼 줄어 있었고, 이 비경상 요인이 2026년 3월기 기저를 부풀렸다. 이를 제외하면 가이던스는 영업이익 7.9% 감소, 경상이익 11.9% 감소, 순이익은 불과 2.0% 감소를 의미한다. 급락이 아니라 정체에 가깝고, 1분기 영업이익 10.6% 증가는 이를 상회할 여지를 남긴다.

배당 역시 기술적 요인으로 왜곡돼 있다. 직전 사업연도인 2026년 3월기에는 중간배당 75.00엔, 기말배당 100.00엔으로 연간 175.00엔을 지급했으며 이 중 165.00엔이 보통배당, 10.00엔이 창립 70주년 기념배당이었다. 2027년 3월기에는 중간 86.00엔, 기말 46.00엔을 예상하는데, 기말배당은 분할 후 주식 수를 기준으로 하고 중간배당은 그렇지 않기 때문에 단순히 더할 수 없다. 두 사업연도의 배당 총액을 비교하려는 투자자는 배당 추이를 판단하기 전에 반드시 주식분할을 조정해야 한다.

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