지누시 상반기 영업이익 8.9% 증가한 44억 1,600만 엔, 토지 매입은 494억 엔으로 급증

의도적으로 연간 실적의 기준이 되지 않는 반기

도쿄증권거래소 프라임 시장 상장 부동산 회사인 지누시(JINUSHI Co., Ltd., TSE: 3252, 대표이사 니시라 히로후미)는 2026년 8월 13일 2026년 12월기 상반기(2026년 1월 1일~6월 30일) 연결 실적을 일본 회계기준으로 발표했다. 매출은 398억 1,600만 엔에서 13.1% 감소한 345억 9,200만 엔을 기록했으나, 영업이익은 40억 5,700만 엔에서 8.9% 증가한 44억 1,600만 엔, 경상이익은 31억 7,400만 엔에서 2.6% 증가한 32억 5,800만 엔이었고, 모회사 소유주 귀속 순이익은 27억 8,000만 엔에서 24.7% 감소한 20억 9,200만 엔에 그쳤다. 주당순이익은 전년 134.99엔에서 101.16엔으로 낮아졌고, 포괄이익은 1.6% 줄어든 22억 3,100만 엔이었다.

중요한 것은 이 손익계산서의 형태다. 매출이 줄었는데 영업이익이 늘었다는 것은 이번 반기에 매각한 물건의 마진이 전년보다 좋았다는 뜻이다. 물량이 아니라 구성이 개선된 것이다. 영업이익 아래로 내려가면 그림이 좁아진다. 경상이익 증가율은 2.6%에 그쳤고 순이익은 거의 4분의 1이 사라졌는데, 이는 토지 매입 자금을 대기 위해 기간 중 급격히 커진 대차대조표의 금융비용을 반영한다. 더 중요한 점은 회사가 2026년 12월기 이익이 주로 4분기에 계상되도록 계획되어 있다고 명시했다는 것이다. 따라서 반기 수치를 두 배로 늘려 보는 것은 이 사업을 읽는 잘못된 방법이며, 이번 중간 실적은 설계상 이익이 후반부에 몰린 한 해의 통과점일 뿐이다.

토지만 보유하고 건물은 결코 보유하지 않는다

지누시가 하는 일은 분명히 짚고 넘어갈 만큼 독특하다. 이 회사는 오직 토지에만 투자한다. 이른바 '지누시 비즈니스'에서 임차인은 장기 정기차지권(定期借地権) 계약을 맺은 뒤 건물을 직접 짓고 직접 소유한다. 지누시는 토지만 제공할 뿐이므로 계약 기간 내내 건설·리모델링·대체 설비투자를 부담할 일이 없다. 건물을 보유하지 않으니 건물 위험도 지지 않는다. 화재, 지진, 태풍, 그리고 물리적 감가라는 완만한 소모는 모두 토지 소유자가 아니라 임차인에게 귀속된다. 남는 것은 자연재해와 시장 변동성 양쪽으로부터 이례적으로 차단된, 계약으로 고정된 초장기 수익 흐름이다.

회사가 이 모델에 붙인 기업 이념은 "지누시 비즈니스를 통해 안전한 부동산 금융상품을 만들고 전 세계 사람들의 자산을 지키는 데 일조한다"는 것이다. 개발업자보다는 듀레이션을 찾는 기관 자금을 겨냥한 포지셔닝이다. 동시에 이 구조는 임대료만이 아니라 매입·매각 사이클을 회계상 이익의 엔진으로 만든다. 토지를 사서 임차인에게 빌려주고, 완성된 금융상품으로 투자자에게 매각하며, 이 플로우 매출의 매출총이익은 매각 시점에 인식된다.

올해 매각의 92%는 이미 확정

이런 시점 의존성 때문에 이번 공시에서 가장 결정적인 숫자는 손익계산서에 없다. 2026년 12월기 계획 매각의 92%가 이미 확정됐다. 매수자와 거래조건이 합의됐다는 뜻이며, 올해 기대되는 플로우 매출 총이익 대비 비율로 측정한 수치다. 나머지 전부에 대해서도 매수의향서를 이미 접수했다. 이를 근거로 경영진은 연간 순이익 80억 엔 목표 달성 가능성이 매우 높다고 설명한다. 중간 실적이 그 목표의 26.2%에 불과한데도 그렇다. 영업이익 목표 대비로는 반기 진척률이 36.8%, 매출 목표 대비로는 34.6%다.

매입액 494억 엔으로 급증

상반기 토지 매입은 계약 기준 494억 엔으로 전년 대비 209억 엔 증가했다. 73%에 이르는 증가폭으로, 회사가 향후 2년간의 이익이 어디에서 나올 것으로 보는지 가장 뚜렷하게 보여주는 신호다. 경영진은 이를 사명 변경을 전후해 시작한 세 가지 성장 전략, 즉 임차인 업종의 다변화, 수도권 중심을 넘어선 지역 확대, 그리고 '지누시 리스백' 제안에 돌린다. 리스백은 기업이 자사 사업장의 토지를 매각한 뒤 그 자리에서 계속 영업하는 방식이다.

외부 환경도 우호적이었다. 도쿄증권거래소의 지배구조 개혁과 자본효율에 대한 투자자들의 지속적인 압박은 상장기업들이 CRE(기업부동산) 전략을 재검토하고 보유하되 필요하지 않은 부동산을 매각하도록 밀어붙였다. 바로 지누시가 사들이는 공급이다. 건설비 상승도 같은 방향으로 작용했다. 점점 비싸지는 건물을 직접 지어야 하는 임차인이라면 그 아래의 토지까지 떠안지 않을 이유가 하나 더 생기기 때문이다.

사모 리츠 AUM 3,000억 엔 눈앞, 목표는 5,000억 엔

그룹의 출구 채널은 지누시 프라이빗 리츠다. 임차인이 건물을 소유하는 임대 토지, 즉 '소코치(底地)'에 특화된 일본 유일의 사모 리츠다. 연금기금과 생명·손해보험사 등 기관투자자들로부터 좋은 평가를 받고 있으며, 2017년 1월 운용을 시작한 이래 10년 연속으로 자금을 조달했다. 운용자산은 취득 시 감정평가액 기준으로 2026년 7월 1일 현재 2,913억 엔이다. 중기 AUM 목표인 3,000억 엔은 계획대로 2026년 12월기 중 확실히 달성될 전망이며, 회사는 이를 종착점이 아닌 통과점으로 보고 조기에 5,000억 엔을 목표로 삼고 있다.

세그먼트: 임대 부문이 작은 기반에서 두 배 이상

완성된 토지 상품을 매각하는 부동산투자 부문은 여전히 그룹의 대부분을 차지한다. 매출은 15.9% 감소한 324억 5,700만 엔, 세그먼트 이익은 2.1% 증가한 55억 4,000만 엔이었다. 그룹 전체에서 보이는 것과 같은 구성 효과이며, 마진 개선이 본업에서 나오고 있음을 확인해준다. 반복적 임대 수익인 부동산임대 부문은 두 배 이상 늘었다. 매출이 109.4% 증가한 11억 5,200만 엔, 세그먼트 이익이 171.5% 증가한 7억 3,900만 엔으로, 매각 전까지 대차대조표에 남아 지대를 벌어들이는 토지가 늘었음을 반영한다. 사모 리츠의 수수료 수익인 자산운용 부문은 매출이 4.4% 감소한 6억 1,800만 엔, 세그먼트 이익이 18.1% 감소한 2억 5,800만 엔이었다.

총자산 41% 증가, 자기자본비율은 9%포인트 하락

매입 확대의 자금 조달은 대차대조표에 곧바로 드러난다. 총자산은 2025년 12월 31일 1,463억 5,400만 엔에서 2026년 6월 30일 2,066억 4,400만 엔으로 6개월 만에 602억 9,000만 엔, 즉 41.2% 늘었다. 사실상 전부가 매각을 기다리는 토지 재고다. 순자산은 519억 600만 엔에서 533억 3,100만 엔으로, 자기자본은 499억 1,300만 엔에서 509억 600만 엔으로 각각 2% 남짓 증가하는 데 그쳤다. 산술적 귀결은 34.1%에서 24.6%로 낮아진 자기자본비율이다. 이 희석은 자본을 잃어서가 아니라 분모가 커졌기 때문이다. 재고를 안고 있는 동안 레버리지가 올라갔다가, 하반기에 그 자산들이 리츠와 제3자 투자자에게 팔리면서 되돌아간다.

가이던스 유지, 배당은 130엔으로 상향

지누시는 연간 전망을 그대로 유지했다. 2026년 12월기 매출 1,000억 엔(+31.0%), 영업이익 120억 엔(+39.5%), 경상이익 90억 엔(+25.1%), 모회사 소유주 귀속 순이익 80억 엔(+8.6%), 주당순이익 386.62엔을 제시했다. 영업이익 증가율 39.5%와 순이익 증가율 8.6% 사이의 격차는 여기서도 확대된 대차대조표의 금융비용을 반영한다.

배당은 올라간다. 2026년 12월기 배당 전망은 중간 65.00엔, 기말 65.00엔으로 연간 130.00엔이며, 중간 50.00엔·기말 60.00엔으로 연간 110.00엔이었던 2025년 12월기 대비 18.2% 증가한 수준으로 종전 예상과 동일하다. 중간배당 지급 개시일은 2026년 9월 14일이다. 회사는 세 가지 성장 전략과 함께 2026~2028년 중기경영계획과 ESG 방침도 계속 추진하고 있다.

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