日本最大的住宅建筑商、也是日本业务最为多元的开发商之一——大和房屋工业株式会社（Daiwa House Industry Co., Ltd.，TSE: 1925）按日本会计准则公布了截至 2027 年 3 月财年的第一季度合并业绩。营业收入增长 9.0% 至 14,083.85 亿日元，营业利润增长 10.6% 至 1,306.44 亿日元，经常利润增长 9.9% 至 1,230.00 亿日元，归属于母公司所有者的净利润增长 9.1% 至 831.94 亿日元。基本每股收益为 134.33 日元，上年同期为 123.25 日元。随着估值与外币折算项目重新转为有利，综合收益几乎增至三倍，增长 188.1% 至 1,058.33 亿日元。
在低迷的去年同期之后全面提速
这一同比基数格外有利，因为上年同期几近停滞。在截至 2026 年 3 月财年的第一季度，营业收入仅增长 0.4%，营业利润下降 3.1%，经常利润下降 6.2%，净利润下降 16.6%，综合收益更是骤降 68.9%。在此基数之上，公司已重回与中期目标相符的增长速度，而且依靠的是业务量而非一次性收益：六个报告板块中有五个实现收入与利润双增长，仅规模较小的公寓销售业务出现倒退。国内环境也提供了助力。4 至 6 月日本住宅开工在对大和房建最为重要的三个类别——自有住宅、租赁住宅和待售住宅——上均同比增长。非住宅建筑则较为分化：一般建筑总开工面积下降，写字楼有所扩张，但商铺、工厂和仓库均在收缩。因此，公司在商业设施和事业设施领域的增长属于份额扩张，而非行业顺风。
租赁住宅与企业设施挑起大梁
租赁住宅仍是利润引擎，收入增长 10.7% 至 3,866.48 亿日元，营业利润增长 12.6% 至 428.68 亿日元。D-ROOM 组合的出租率与受托管理户数均保持高位，两个国内开发项目完成出售；2026 年 5 月公司推出以本地木材建造的多户住宅产品 MOKURIE。事业与企业设施以 544.02 亿日元（+13.5%）的营业利润成为单一板块最大利润贡献者，收入为 3,688.67 亿日元（+6.9%）。独栋住宅录得各板块中最快的利润增速——营业利润增长 29.2% 至 92.55 亿日元，收入增长 14.3% 至 2,692.58 亿日元——得益于"Smart Made Housing."战略及配套推广活动；在美国，Trumark Companies LLC 于 2026 年 3 月收购了 JK Monarch Enterprises LLC 在华盛顿州的独栋住宅业务。
商业设施收入增长 9.1% 至 3,154.16 亿日元，但营业利润基本持平于 356.56 亿日元（+0.5%）。该板块于 2026 年 5 月在神奈川县开设了对一座 20 年老购物中心进行整体更新改造的 COTOE 桥本，并在茨城县以 Park-PFI 模式开设了水户古文台露台；Royal Home Center 新增两家门店，全国门店总数达到 67 家。拖累来自城市酒店：入境需求放缓使入住率回落，但平均房价与 RevPAR 均有上升。规模最小的环境与能源板块通过 EPC、售电和独立发电业务，收入增长 14.6% 至 320.44 亿日元，利润增长 12.9% 至 49.43 亿日元；集团九州工厂的电网级储能示范设施已建成，将于 2026 年 9 月投入运行。唯一落后的是公寓销售板块，收入下降 13.6% 至 560.68 亿日元，营业利润下降 46.5% 至 18.78 亿日元，原因完全在于交付时点。
数据中心成为正式的增长支柱
本季度最具战略意义的举措是组织架构调整。2026 年 4 月，大和房建在其事业解决方案总部内设立了数据中心事业专门部门，为此前带有机会主义色彩的开发业务赋予了独立的指挥体系。同月，集团在福岛县大熊町建成并启用了模块化数据中心 Module DPDC 福岛 I，该项目将成为该部门后续扩张的样板。带动效应已在集团建筑子公司中显现：藤田与住友电设在本季度均录得数据中心和输电线路工程的强劲接单。另一个资本密集型引擎物流也在同步扩张：DPL 宫城大和、DPL 仙台长町 II、DPL 寒川 I 与 DPL 盛冈南等四个项目动工，DPL 久喜宫代 II 竣工。集团 6 月末受托管理物业达 271 处，大和物流开设名古屋南物流中心后，网络扩大至 110 个中心、约 42.9 万坪。
购地推高资产负债表
截至 2026 年 6 月 30 日，总资产三个月内增加 2,039.46 亿日元至 86,163.66 亿日元，高于 3 月末的 84,124.19 亿日元，主因是为商业设施与独栋住宅业务购置土地导致存货上升。负债总额增加 2,235.97 亿日元至 56,137.42 亿日元，通过借款与商业票据融资。净资产减少 196.50 亿日元至 30,026.24 亿日元，因支付了 619.34 亿日元上年度股息且非控股权益下降；而股东权益本身则由 28,967.44 亿日元小幅升至 29,095.82 亿日元。自有资本比率因此由 34.4% 降至 33.8%。剔除租赁负债后的有息负债为 34,639.55 亿日元，净负债权益比为 1.19 倍；若计入 2,500 亿日元混合型债券与贷款的权益属性认定，则为 1.10 倍。对于同时为物流、数据中心和商业项目储备融资的开发商而言，这是主动选择而非承压的资产负债表——但如果购地速度保持不变，这将是最需要关注的指标。
指引中 25% 的利润下滑主要是会计假象
大和房建在公布本次业绩的同时同步修订了业绩预测与股息预测。截至 2027 年 3 月的整个财年，公司指引营业收入 59,000 亿日元（+5.8%），但营业利润为 4,600 亿日元（−25.2%）、经常利润 4,020 亿日元（−29.7%）、归属于母公司所有者的净利润 2,660 亿日元（−24.1%），每股收益按拆股调整后为 214.74 日元（未考虑拆股则为 429.48 日元）。这些降幅看似惊人，实则几乎完全是人为因素。上一财年的营业费用曾因退休给付精算差异摊销减少了 1,156.75 亿日元，这一非经常性抵减抬高了 2026 年 3 月财年的基数。剔除该因素后，指引意味着营业利润仅下降 7.9%、经常利润下降 11.9%、净利润仅下降 2.0%——是平台期而非崩塌，而第一季度 10.6% 的营业利润增幅也为超额完成留出了余地。
股息同样受到技术性因素的扭曲。刚刚结束的 2026 年 3 月财年，公司派发中期股息 75.00 日元、期末股息 100.00 日元，全年合计 175.00 日元，其中 165.00 日元为普通股息，10.00 日元为纪念公司成立 70 周年的特别股息。2027 年 3 月财年，公司预计中期股息 86.00 日元、期末股息 46.00 日元——这两个数字不能简单相加，因为期末股息基于拆股后的股本，而中期股息并非如此。比较两个财年股息总额的投资者，须先对拆股因素进行调整，才能就分红趋势得出结论。
| 指标 | FY3/2027 一季度 | FY3/2026 一季度 | 同比 |
|---|---|---|---|
| 营业收入（十亿日元） | 1,408.39 | 1,292.14 | +9.0% |
| 营业利润（十亿日元） | 130.64 | 118.12 | +10.6% |
| 经常利润（十亿日元） | 123.00 | 111.94 | +9.9% |
| 归属母公司所有者净利润（十亿日元） | 83.19 | 76.24 | +9.1% |
| 综合收益（十亿日元） | 105.83 | 36.74 | +188.1% |
| 基本每股收益（日元） | 134.33 | 123.25 | +9.0% |
| 总资产（十亿日元，对比 2026年3月31日） | 8,616.37 | 8,412.42 | +2.4% |
| 自有资本比率（%，对比 2026年3月31日） | 33.8 | 34.4 | −0.6个百分点 |
| FY3/2027 营业收入指引（十亿日元） | 5,900.00 | — | +5.8% |
| FY3/2027 营业利润指引（十亿日元） | 460.00 | — | −25.2% |
| FY3/2027 经常利润指引（十亿日元） | 402.00 | — | −29.7% |
| FY3/2027 净利润指引（十亿日元） | 266.00 | — | −24.1% |
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