营业收入下降4.2%，营业亏损扩大一倍以上
KOSE R.E. Co., Ltd.（TSE: 3246）是一家公寓开发与物业管理企业，目前项目主要位于福冈县和鹿儿岛县。公司于2026年9月10日按日本会计准则公布上半年合并业绩，期间为2026年2月1日至7月31日的六个月。营业收入下降4.2%至28.07亿日元。营业亏损由5,240万日元扩大至1.148亿日元，上年同期2,630万日元的经常利润转为2,380万日元的经常亏损，归属于母公司所有者的净利润由1,200万日元转为亏损2,410万日元，每股收益由1.18日元变为−2.37日元。公司股票在东京证券交易所和福冈证券交易所上市；本期中期财务报表未经审计师审阅。
从营业收入到营业利润的路径很短。营业成本下降3.3%至21.466亿日元，降幅小于收入，因此毛利下降7.1%至6.605亿日元，毛利率由24.3%降至23.5%。销售及一般管理费用增长1.5%至7.753亿日元。毛利减少5,080万日元，同时销售及一般管理费用增加1,160万日元，这两项变动完整解释了营业业绩6,240万日元的恶化；营业利润率由−1.8%降至−4.1%。按分部看，五项业务合计盈利7,610万日元，上年同期为1.246亿日元；而主要为未归属于任何分部的一般管理费用的未分摊总部费用增长7.9%至1.909亿日元。
租金与利息都在营业利润之下
营业外收入增长20.6%至1.609亿日元，其中收取的租金为1.17亿日元（上年同期为1.001亿日元），手续费收入为1,960万日元。营业外费用增长27.6%至6,980万日元，几乎全部为利息：利息支出增长37.5%至6,750万日元，公告未说明增加的具体原因。9,100万日元的营业外净收益弥补了营业亏损的大部分，但未能全部弥补，最终留下2,380万日元的经常亏损。本期没有特别损益。所得税费用仅为30万日元，因为1,600万日元的当期所得税几乎被1,560万日元的递延所得税收益完全抵消，归属于母公司所有者的净亏损因此为2,410万日元。
家庭型公寓：多交付一户，收入却减少
家庭型公寓销售分部在鹿儿岛市竣工一栋楼，连同上期结转库存共交付42户（上年同期41户）。尽管如此，营业收入下降11.4%至16.289亿日元，分部利润下降52.1%至3,370万日元。多交付一户而收入减少，意味着每户收入由约4,480万日元降至约3,880万日元，但公告没有说明原因。上半年，该分部在福冈县大野城市启动一栋楼的销售，并在福冈市、春日市、久留米市、鹿儿岛市、山口县下关市和栃木县小山市各继续销售一栋楼。
投资型公寓销售分部上半年没有竣工项目，因此43户（上年同期37户）的交付全部来自结转库存。营业收入增长14.8%至8.041亿日元，分部亏损由4,060万日元收窄至990万日元。
经常性业务：新建仓库的折旧使租赁管理转为亏损
房地产租赁管理分部营业收入下降17.6%至1.479亿日元，分部由盈利4,940万日元转为亏损360万日元。过去一年有两栋新建投资型公寓竣工，但因物业出售等导致管理公司变更，管理户数由3,375户减至3,208户。公告将亏损归因于上期末竣工的新建仓库折旧费增加；现金流量表中集团折旧费由1,540万日元增至3,920万日元。从事公寓管理及维修保养、检查业务的楼宇维护分部营业收入增长5.8%至1.925亿日元，分部利润下降5.3%至3,620万日元。归入其他的房地产中介业务营业收入增长11.0%至3,370万日元，利润增长172.0%至1,980万日元。
签约：余额下降8.4%，家庭型公寓新签约不足上年一半
公告中的签约实绩表是本份报告里面向未来的部分。上半年新签约154户，金额40.435亿日元，为上年同期的65.3%。投资型公寓保持稳定，签约102户、19.704亿日元（为上年同期的101.4%）；家庭型公寓则降至52户、20.731亿日元，仅为上年同期金额的48.8%，这一数字比公告正文所称该分部“稳步积累签约”要严峻得多。截至7月31日的签约余额为158户、47.592亿日元，为一年前的91.6%，其中家庭型公寓32.146亿日元（87.2%），投资型公寓15.446亿日元（102.3%）。公司描述的市场环境是：土地价格与建筑成本上涨使公寓售价持续走高，而房贷利率上升与物价高企加重家庭负担，使购房者更加谨慎。
现金投向了土地与在建项目
资产总额较2026年1月31日下降3.2%至191.486亿日元。在建待售房地产增加14.415亿日元至100.819亿日元，已完工待售房地产增加5.861亿日元至41.239亿日元；与此同时，现金及存款减少26.193亿日元至22.639亿日元，用于购买公寓用地、支付分红以及结算8.614亿日元的电子记录债务。有息负债增长7.2%至77.764亿日元：长期借款增加10.844亿日元，短期借款减少3.08亿日元，一年内到期的长期借款减少2.533亿日元。净资产因中期亏损与分红下降2.5%至103.923亿日元，但由于资产负债表收缩更快，自有资本比率由53.9%升至54.3%。
经营活动现金流为净流出29.024亿日元，上年同期为净流出21.988亿日元，主要原因是存货增加20.275亿日元以及应付账款减少6.909亿日元；所得税支付额由7,980万日元增至2.112亿日元。投资活动净流入520万日元，筹资活动净流入2.737亿日元：12.2亿日元的新增长期借款足以覆盖3.889亿日元的长期借款偿还、3.08亿日元的短期借款净减少以及2.435亿日元的分红支付。期末现金及现金等价物为20.491亿日元，减少26.235亿日元。
预期维持不变，全年重担落在下半年
KOSE R.E.维持2026年3月12日公布的2027年1月期全年预期不变：营业收入103.5亿日元（+3.0%），营业利润5.45亿日元（−29.1%），经常利润6.64亿日元（−32.4%），归属于母公司所有者的净利润4.4亿日元（−36.8%），每股收益43.32日元。上半年仅完成预期营业收入的27.1%，且各项利润均为亏损，因此该预期意味着下半年需实现约75.43亿日元的营业收入和约6.6亿日元的营业利润。截至7月31日的签约余额47.592亿日元约相当于下半年隐含营业收入的63%；公告既未说明已签约房源何时交付，也未就全年业绩集中于下半年的程度作出评论。
分红预期同样未作修订。与上年一样不派发中期分红，计划派发期末分红每股24.00日元，与2026年1月期支付的24.00日元持平，约相当于预期每股收益43.32日元的55%。按期内平均股数10,156,713股计算，这笔分红约为2.438亿日元，而预期净利润为4.4亿日元。
| 指标 | 2027年1月期上半年 | 2026年1月期上半年 | 变动 |
|---|---|---|---|
| 营业收入（百万日元） | 2,807.0 | 2,930.8 | −4.2% |
| 毛利（百万日元） | 660.5 | 711.3 | −7.1% |
| 毛利率 | 23.5% | 24.3% | −0.8个百分点 |
| 销售及一般管理费用（百万日元） | 775.3 | 763.6 | +1.5% |
| 营业利润（百万日元） | −114.8 | −52.4 | 亏损扩大 |
| 营业外收入（百万日元） | 160.9 | 133.4 | +20.6% |
| 利息支出（百万日元） | 67.5 | 49.1 | +37.5% |
| 经常利润（百万日元） | −23.8 | 26.3 | 由盈转亏 |
| 归属于母公司所有者的净利润（百万日元） | −24.1 | 12.0 | 由盈转亏 |
| 每股收益（日元） | −2.37 | 1.18 | 由盈转亏 |
| 家庭型公寓销售——营业收入（百万日元） | 1,628.9 | 1,838.7 | −11.4% |
| 家庭型公寓销售——分部利润（百万日元） | 33.7 | 70.3 | −52.1% |
| 投资型公寓销售——营业收入（百万日元） | 804.1 | 700.4 | +14.8% |
| 投资型公寓销售——分部利润（百万日元） | −9.9 | −40.6 | 亏损收窄 |
| 房地产租赁管理——营业收入（百万日元） | 147.9 | 179.4 | −17.6% |
| 房地产租赁管理——分部利润（百万日元） | −3.6 | 49.4 | 由盈转亏 |
| 楼宇维护——营业收入（百万日元） | 192.5 | 181.9 | +5.8% |
| 楼宇维护——分部利润（百万日元） | 36.2 | 38.2 | −5.3% |
| 其他（中介）——营业收入（百万日元） | 33.7 | 30.4 | +11.0% |
| 其他（中介）——分部利润（百万日元） | 19.8 | 7.3 | +172.0% |
| 未分摊总部费用（百万日元） | −190.9 | −177.0 | +7.9% |
| 期内公寓签约额（百万日元） | 4,043.5 | — | −34.7% |
| 期末公寓签约余额（百万日元） | 4,759.2 | — | −8.4% |
| 资产总额（百万日元） | 19,148.6 | 19,773.8 | −3.2% |
| 现金及存款（百万日元） | 2,263.9 | 4,883.2 | −53.6% |
| 待售房地产（含在建）（百万日元） | 14,205.7 | 12,178.1 | +16.6% |
| 有息负债（百万日元） | 7,776.4 | 7,253.2 | +7.2% |
| 净资产（百万日元） | 10,392.3 | 10,660.1 | −2.5% |
| 自有资本比率 | 54.3% | 53.9% | +0.4个百分点 |
| 经营活动现金流（百万日元） | −2,902.4 | −2,198.8 | 无意义 |
| 2027年1月期预期——营业收入（百万日元） | 10,350.0 | — | +3.0% |
| 2027年1月期预期——营业利润（百万日元） | 545.0 | — | −29.1% |
| 2027年1月期预期——经常利润（百万日元） | 664.0 | — | −32.4% |
| 2027年1月期预期——净利润（百万日元） | 440.0 | — | −36.8% |
| 2027年1月期预期——每股收益（日元） | 43.32 | — | — |
| 年度每股分红（日元） | 24.00 | 24.00 | 持平 |
JapanStockPulse 仅提供信息内容，不构成投资建议。数据取自公司公布的决算短信，可能会有后续修订。