Un semestre trainato dalle consegne che ha raddoppiato il fatturato
Columbia Works Inc. (TSE Standard: 146A) ha pubblicato i risultati consolidati del primo semestre dell'esercizio che si chiude a dicembre 2026 — dal 1° gennaio al 30 giugno — secondo i principi contabili giapponesi. I ricavi sono più che raddoppiati, in crescita del 105,3% a ¥19.946 milioni da ¥9.717 milioni, mentre l'utile operativo è balzato del 156,9% a ¥3.276 milioni da ¥1.275 milioni. L'utile ordinario è salito del 247,2% a ¥2.978 milioni e l'utile attribuibile ai soci della capogruppo del 183,8% a ¥1.966 milioni. Il risultato economico complessivo è stato di ¥1.979 milioni, in aumento del 183,9%.
L'utile base per azione si è attestato a ¥254,97 contro ¥99,82 dell'anno precedente, con un EPS diluito di ¥254,17 contro ¥99,74. Entrambi i dati dell'esercizio precedente sono rideterminati per il frazionamento azionario due per una entrato in vigore il 1° agosto 2025, per cui il progresso del 155% dell'EPS è un confronto omogeneo. La società opera un unico settore oggetto di informativa — lo sviluppo immobiliare — e quindi non pubblica alcuna ripartizione per segmento. I comparativi dell'anno precedente riflettono anche il completamento della contabilizzazione provvisoria dell'acquisizione di ACS Holdings Inc. del febbraio 2025, che ha ridotto l'avviamento negativo allora rilevato da ¥61 milioni a ¥59 milioni.
Il management ha descritto un contesto operativo complessivamente favorevole: ripresa economica graduale sostenuta dal miglioramento dell'occupazione e dal ritorno della domanda turistica, a fronte di un'inflazione persistente, di un possibile cambio di rotta della politica statunitense e del percorso dei tassi della Bank of Japan. Per il mercato immobiliare in particolare, la società ha indicato come venti contrari il rincaro dei materiali da costruzione e il rialzo dei tassi, ma ha sostenuto che l'aumento dei canoni di locazione residenziale, la debolezza dello yen e tassi ancora bassi rispetto a Europa e Stati Uniti dovrebbero mantenere solida la domanda di investitori nazionali ed esteri per l'immobiliare giapponese. La propria pipeline di sviluppo resta concentrata sugli asset residenziali, dove la domanda è stata più costante.
Margine lordo più sottile, conto interessi più pesante
L'utile lordo è cresciuto dell'88,8% a ¥4.802 milioni da ¥2.543 milioni, ma il costo del venduto è aumentato più rapidamente dei ricavi — ¥15.144 milioni contro ¥7.174 milioni — cosicché il margine lordo si è ristretto al 24,1% dal 26,2%. Alla leva operativa il compito di fare il resto: le spese di vendita, generali e amministrative sono salite solo del 20,3%, a ¥1.525 milioni da ¥1.268 milioni, portando il margine operativo al 16,4% dal 13,1% nonostante lo spread lordo più sottile.
Sotto la linea operativa il quadro è più sfumato. I proventi non operativi sono lievitati a ¥289 milioni da appena ¥8 milioni, dominati da ¥263 milioni di interessi e dividendi incassati. Gli oneri non operativi sono saliti a ¥588 milioni da ¥426 milioni, di cui gli interessi passivi hanno pesato per ¥516 milioni contro ¥340 milioni — un aumento del 52% che è il costo diretto dell'accumulo di rimanenze finanziato con debito descritto più sotto. In questo semestre non vi sono state poste straordinarie di alcun tipo, mentre il periodo dell'anno precedente aveva contabilizzato ¥164 milioni di proventi straordinari (¥105 milioni dalla cessione di immobilizzazioni e ¥59 milioni di avviamento negativo). Questa assenza spiega perché il balzo del 247,2% dell'utile ordinario superi il 183,8% dell'utile netto: l'utile ante imposte di ¥2.978 milioni ha scontato ¥1.011 milioni di imposte, contro ¥329 milioni su ¥1.022 milioni un anno prima.
¥32,1 miliardi di nuove rimanenze, finanziate a debito
Il numero che definisce il semestre non sta nel conto economico. Columbia Works ha investito ¥32.132 milioni in immobili destinati alla vendita nel corso dei sei mesi, comprese iniziative la cui consegna è prevista più avanti nell'anno in corso. Il totale attivo è salito di conseguenza di ¥13.431 milioni, a ¥80.308 milioni. Il solo attivo circolante è cresciuto di ¥15.932 milioni, a ¥69.611 milioni, trainato da un aumento di ¥12.443 milioni degli immobili in costruzione destinati alla vendita — a ¥46.336 milioni — più ¥1.894 milioni di immobili ultimati destinati alla vendita, a ¥12.892 milioni, e ¥1.036 milioni in più di cassa e depositi.
L'attivo immobilizzato è sceso di ¥2.501 milioni, a ¥10.697 milioni, ma quel calo è in larga parte una riclassifica e non una cessione: ¥1.034 milioni di fabbricati e costruzioni, ¥1.826 milioni di terreni, ¥39 milioni di immobilizzazioni in corso e ¥0 milioni di altre immobilizzazioni materiali sono stati trasferiti a rimanenze nel semestre, con ¥21 milioni che hanno seguito il percorso inverso, dagli immobili destinati alla vendita ai terreni. I fabbricati sono così calati di ¥1.073 milioni e i terreni di ¥1.804 milioni, mentre le immobilizzazioni in corso sono salite di ¥297 milioni.
La provvista è arrivata dalle banche. Le passività correnti sono aumentate di ¥10.473 milioni, a ¥32.775 milioni, soprattutto per un incremento di ¥8.799 milioni della quota corrente del debito a lungo termine, a ¥19.017 milioni, e di ¥944 milioni dei debiti a breve, a ¥10.872 milioni. Le passività non correnti hanno aggiunto ¥1.719 milioni, a ¥28.854 milioni, con il debito a lungo termine a ¥28.064 milioni. Il totale delle passività ha chiuso a ¥61.630 milioni, in aumento di ¥12.192 milioni. Il patrimonio netto è salito di ¥1.238 milioni, a ¥18.678 milioni — riserve di utili in crescita di ¥1.966 milioni per il risultato del periodo, meno ¥601 milioni di dividendi — e il patrimonio netto di gruppo si è attestato a ¥18.669 milioni. Con l'attivo in crescita più rapida del capitale, il rapporto di patrimonializzazione è sceso al 23,3% dal 26,1%.
Cassa in uscita dalla gestione, in entrata dalle banche
La cassa e le disponibilità equivalenti hanno chiuso il semestre a ¥8.885 milioni, ¥1.030 milioni in più, ma la composizione di quell'aumento racconta la storia. La gestione operativa ha assorbito ¥9.109 milioni, contro ¥6.943 milioni dell'anno precedente: l'utile ante imposte di ¥2.978 milioni e una riduzione di ¥272 milioni degli immobili ultimati destinati alla vendita sono stati travolti da un aumento di ¥11.841 milioni degli immobili in costruzione destinati alla vendita, oltre a ¥904 milioni di imposte pagate. L'attività di investimento ha assorbito ¥437 milioni, principalmente ¥354 milioni di acquisti di immobilizzazioni materiali e ¥250 milioni di apporti di capitale versati.
L'attività di finanziamento ha fornito ¥10.577 milioni, contro ¥7.479 milioni: ¥17.701 milioni di nuovi finanziamenti a lungo termine e un aumento netto di ¥944 milioni dei debiti a breve, a fronte di ¥7.295 milioni di rimborsi a lungo termine legati alle vendite di immobili, ¥598 milioni di dividendi pagati e ¥142 milioni impiegati per il riacquisto di azioni proprie — la società deteneva 48.000 azioni proprie a fine periodo, contro nessuna a dicembre 2025, su 7.716.600 azioni emesse. Un'entità è uscita dal perimetro di consolidamento nel semestre: l'associazione in partecipazione gestita da GK RC n. 1 è stata deconsolidata al completamento della sua liquidazione. La società non ha segnalato eventi successivi rilevanti.
Guidance confermata, dividendo alzato a ¥94
La guidance annuale resta invariata rispetto a quella pubblicata con i risultati dell'esercizio 12/2025 il 12 febbraio 2026. Per i dodici mesi fino a dicembre 2026 la società punta ancora a ricavi di ¥55.400 milioni, in aumento del 49,4%, a un utile operativo di ¥7.600 milioni, in crescita del 26,1%, a un utile ordinario di ¥6.670 milioni, in crescita del 30,2%, e a un utile netto di ¥4.200 milioni, in crescita del 21,2%, per un EPS di ¥544,28. Il primo semestre rappresenta quindi il 36,0% dell'obiettivo di ricavi, ma il 43,1% dell'obiettivo di utile operativo e il 46,8% di quello di utile netto — un ritmo di utile leggermente sopra l'andamento lineare, con il divario di ricavi da colmare con le consegne del secondo semestre attingendo alle rimanenze oggi a bilancio.
Il dividendo sale anche se il bilancio si irrigidisce. Columbia Works non paga nulla a metà esercizio — il dividendo del secondo trimestre è stato di ¥0,00 in entrambi gli anni — e prevede un saldo di fine esercizio di ¥94,00 per azione per l'esercizio 12/2026, contro i ¥78,00 effettivamente pagati per l'esercizio 12/2025, un aumento del 20,5% e nessuna revisione rispetto alla previsione precedente. Sull'EPS previsto di ¥544,28 ciò implica un payout di circa il 17%. La società ha annunciato un incontro con gli analisti il 12 agosto, con il video pubblicato sul proprio sito poco dopo; la relazione semestrale è attesa in deposito il 14 agosto 2026. I dati intermedi non sono soggetti a revisione contabile né a revisione limitata.
| Indicatore | S1 FY12/2026 | S1 FY12/2025 | A/A |
|---|---|---|---|
| Ricavi (milioni di ¥) | 19.946 | 9.717 | +105,3% |
| Utile lordo (milioni di ¥) | 4.802 | 2.543 | +88,8% |
| Margine lordo | 24,1% | 26,2% | −2,1 p.p. |
| Spese di vendita, generali e amministrative (milioni di ¥) | 1.525 | 1.268 | +20,3% |
| Utile operativo (milioni di ¥) | 3.276 | 1.275 | +156,9% |
| Margine operativo | 16,4% | 13,1% | +3,3 p.p. |
| Oneri finanziari (milioni di ¥) | 516 | 340 | +51,8% |
| Utile ordinario (milioni di ¥) | 2.978 | 858 | +247,2% |
| Utile attribuibile ai soci della capogruppo (milioni di ¥) | 1.966 | 693 | +183,8% |
| Risultato complessivo (milioni di ¥) | 1.979 | 694 | +183,9% |
| EPS base (¥, rettificato per il frazionamento) | 254,97 | 99,82 | +155,4% |
| EPS diluito (¥, rettificato per il frazionamento) | 254,17 | 99,74 | +154,8% |
| Totale attivo (milioni di ¥; vs 31 dic 2025) | 80.308 | 66.877 | +20,1% |
| Immobili in costruzione destinati alla vendita (milioni di ¥) | 46.336 | 33.892 | +36,7% |
| Patrimonio netto (milioni di ¥; vs 31 dic 2025) | 18.678 | 17.439 | +7,1% |
| Rapporto di patrimonializzazione (vs 31 dic 2025) | 23,3% | 26,1% | −2,8 p.p. |
| Cassa e disponibilità equivalenti (milioni di ¥) | 8.885 | 3.447 | +157,8% |
| Flusso di cassa operativo (milioni di ¥) | −9.109 | −6.943 | −¥2.166 mln |
| Flusso di cassa da finanziamento (milioni di ¥) | +10.577 | +7.479 | +¥3.098 mln |
| Guidance ricavi FY12/2026 (milioni di ¥) | 55.400 | — | +49,4% |
| Guidance utile operativo FY12/2026 (milioni di ¥) | 7.600 | — | +26,1% |
| Guidance utile ordinario FY12/2026 (milioni di ¥) | 6.670 | — | +30,2% |
| Guidance utile netto FY12/2026 (milioni di ¥) | 4.200 | — | +21,2% |
| Dividendo annuo per azione (¥; previsione FY26 vs effettivo FY25) | 94,00 | 78,00 | +20,5% |
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