Ricavi in calo del 4,2% e perdita operativa più che raddoppiata
KOSE R.E. Co., Ltd. (TSE: 3246), sviluppatore di condomini residenziali e gestore immobiliare i cui progetti in corso si trovano soprattutto nelle prefetture di Fukuoka e Kagoshima, ha pubblicato il 10 settembre 2026 i risultati consolidati del primo semestre, i sei mesi dal 1 febbraio al 31 luglio 2026, secondo i principi contabili giapponesi. I ricavi sono scesi del 4,2% a ¥2.807,0 milioni. La perdita operativa si è ampliata a ¥114,8 milioni da ¥52,4 milioni, un utile ordinario di ¥26,3 milioni si è trasformato in una perdita ordinaria di ¥23,8 milioni e un utile di pertinenza della capogruppo di ¥12,0 milioni è diventato una perdita di ¥24,1 milioni, pari a −¥2,37 per azione contro un utile di ¥1,18. Le azioni sono quotate alle Borse di Tokyo e di Fukuoka; il bilancio semestrale non è stato sottoposto a revisione contabile limitata.
Il percorso dai ricavi alla riga operativa è breve. Il costo del venduto è sceso del 3,3% a ¥2.146,6 milioni, meno dei ricavi, quindi l'utile lordo è calato del 7,1% a ¥660,5 milioni e il margine lordo si è ristretto dal 24,3% al 23,5%. Le spese commerciali, generali e amministrative sono salite dell'1,5% a ¥775,3 milioni. L'utile lordo ha perso così ¥50,8 milioni mentre quelle spese aumentavano di ¥11,6 milioni, e i due movimenti spiegano l'intero peggioramento di ¥62,4 milioni del risultato operativo; il margine operativo è passato dal −1,8% al −4,1%. Per settore, le cinque attività hanno guadagnato complessivamente ¥76,1 milioni contro ¥124,6 milioni un anno prima, mentre i costi corporate non allocati, per lo più spese generali e amministrative non attribuite ad alcun settore, sono saliti del 7,9% a ¥190,9 milioni.
Affitti e interessi stanno sotto la riga operativa
I proventi non operativi sono cresciuti del 20,6% a ¥160,9 milioni, di cui ¥117,0 milioni di affitti incassati contro ¥100,1 milioni e ¥19,6 milioni di commissioni. Gli oneri non operativi sono saliti del 27,6% a ¥69,8 milioni, quasi tutti interessi: gli interessi passivi sono aumentati del 37,5% a ¥67,5 milioni, e il documento non scompone l'aumento. Il saldo non operativo netto di ¥91,0 milioni ha quindi coperto gran parte della perdita operativa, ma non tutta, lasciando una perdita ordinaria di ¥23,8 milioni. Non vi sono state componenti straordinarie. Le imposte sul reddito sono state di appena ¥0,3 milioni, perché imposte correnti per ¥16,0 milioni sono state quasi interamente compensate da un provento per imposte differite di ¥15,6 milioni, e la perdita netta di pertinenza della capogruppo è risultata di ¥24,1 milioni.
Appartamenti per famiglie: un'unità in più, meno ricavi
Il settore Vendita di appartamenti per famiglie ha consegnato 42 unità contro 41, comprese le rimanenze dell'esercizio precedente, dopo aver completato un edificio nella città di Kagoshima. I ricavi sono tuttavia scesi dell'11,4% a ¥1.628,9 milioni e l'utile di settore del 52,1% a ¥33,7 milioni. Un'unità in più con meno ricavi significa un ricavo per unità più basso, circa ¥38,8 milioni contro ¥44,8 milioni, anche se il documento non ne spiega il motivo. Nel semestre il settore ha avviato la vendita di un edificio a Onojo, nella prefettura di Fukuoka, e ha proseguito la vendita di un edificio ciascuno nella città di Fukuoka, a Kasuga, Kurume, nella città di Kagoshima, a Shimonoseki (prefettura di Yamaguchi) e a Oyama (prefettura di Tochigi).
Vendita di appartamenti da investimento non ha completato alcun edificio nel semestre, per cui le sue 43 consegne (37 un anno prima) sono venute tutte dalle rimanenze. I ricavi sono saliti del 14,8% a ¥804,1 milioni e la perdita di settore si è ridotta a ¥9,9 milioni da ¥40,6 milioni.
Le attività ricorrenti: l'ammortamento di un nuovo magazzino porta in perdita la gestione locativa
I ricavi della Gestione locativa sono scesi del 17,6% a ¥147,9 milioni e il settore è passato da un utile di ¥49,4 milioni a una perdita di ¥3,6 milioni. Nel corso dell'anno sono stati completati due nuovi edifici di appartamenti da investimento, ma le vendite di immobili e il conseguente cambio di società di gestione hanno ridotto le unità gestite a 3.208 da 3.375. Il documento attribuisce la perdita all'aumento dell'ammortamento di un magazzino di nuova costruzione completato alla fine dell'esercizio precedente; gli ammortamenti del gruppo nel rendiconto finanziario sono saliti a ¥39,2 milioni da ¥15,4 milioni. La Manutenzione di edifici, che comprende l'amministrazione di condomini e i lavori di manutenzione e ispezione, ha aumentato i ricavi del 5,8% a ¥192,5 milioni, mentre l'utile di settore è sceso del 5,3% a ¥36,2 milioni. L'intermediazione immobiliare, riportata in Altro, ha aumentato i ricavi dell'11,0% a ¥33,7 milioni e l'utile del 172,0% a ¥19,8 milioni.
Contratti: portafoglio in calo dell'8,4%, firme di appartamenti per famiglie più che dimezzate
La tabella dei contratti è la parte del documento che guarda avanti. I contratti firmati nel semestre sono stati 154 unità per ¥4.043,5 milioni, il 65,3% del dato dell'anno precedente. Gli appartamenti da investimento hanno tenuto, con 102 unità e ¥1.970,4 milioni (101,4% dell'anno precedente), ma quelli per famiglie sono scesi a 52 unità e ¥2.073,1 milioni, il 48,8% del valore dell'anno precedente, un quadro più duro dell'affermazione del documento secondo cui il settore ha accumulato contratti con regolarità. Il portafoglio al 31 luglio era di 158 unità per ¥4.759,2 milioni, il 91,6% di un anno prima: ¥3.214,6 milioni in appartamenti per famiglie (87,2%) e ¥1.544,6 milioni in appartamenti da investimento (102,3%). La società descrive un mercato in cui l'aumento dei prezzi dei terreni e dei costi di costruzione continua a spingere al rialzo i prezzi degli appartamenti, mentre tassi sui mutui più alti e la pressione dei prezzi sui bilanci familiari rendono gli acquirenti più cauti.
La cassa è finita in terreni e cantieri in corso
L'attivo totale è sceso del 3,2% a ¥19.148,6 milioni rispetto al 31 gennaio 2026. Gli immobili destinati alla vendita in costruzione sono aumentati di ¥1.441,5 milioni a ¥10.081,9 milioni e quelli completati di ¥586,1 milioni a ¥4.123,9 milioni, mentre cassa e depositi sono calati di ¥2.619,3 milioni a ¥2.263,9 milioni, impiegati per l'acquisto di terreni, il dividendo e il regolamento di ¥861,4 milioni di debiti registrati elettronicamente. Il debito oneroso è salito del 7,2% a ¥7.776,4 milioni: i finanziamenti a lungo termine sono aumentati di ¥1.084,4 milioni, mentre quelli a breve sono diminuiti di ¥308,0 milioni e la quota corrente dei finanziamenti a lungo termine di ¥253,3 milioni. Il patrimonio netto è sceso del 2,5% a ¥10.392,3 milioni per la perdita semestrale e il dividendo, e poiché il bilancio si è ridotto più in fretta, il rapporto patrimoniale è salito dal 53,9% al 54,3%.
Il flusso di cassa operativo è stato negativo per ¥2.902,4 milioni, contro ¥2.198,8 milioni un anno prima, per effetto di un aumento delle rimanenze di ¥2.027,5 milioni e di un calo dei debiti verso fornitori di ¥690,9 milioni; le imposte pagate sono salite a ¥211,2 milioni da ¥79,8 milioni. Le attività di investimento hanno generato ¥5,2 milioni e quelle di finanziamento ¥273,7 milioni, poiché ¥1.220,0 milioni di nuovi finanziamenti a lungo termine hanno coperto ampiamente ¥388,9 milioni di rimborsi, la riduzione di ¥308,0 milioni del debito a breve e ¥243,5 milioni di dividendi. Le disponibilità liquide hanno chiuso il semestre a ¥2.049,1 milioni, in calo di ¥2.623,5 milioni.
Stima confermata: il secondo semestre deve reggere l'anno
KOSE R.E. ha lasciato invariata la stima dell'esercizio 1/2027 pubblicata il 12 marzo 2026: ricavi per ¥10.350 milioni (+3,0%), utile operativo di ¥545 milioni (−29,1%), utile ordinario di ¥664 milioni (−32,4%) e utile di pertinenza della capogruppo di ¥440 milioni (−36,8%), pari a ¥43,32 per azione. Il primo semestre ha prodotto il 27,1% dei ricavi stimati e una perdita su ogni riga di utile, quindi la stima implica un secondo semestre di circa ¥7.543 milioni di ricavi e ¥660 milioni di utile operativo. Il portafoglio di ¥4.759,2 milioni al 31 luglio equivale a circa il 63% di quei ricavi impliciti del secondo semestre; il documento non indica quando saranno consegnate le unità contrattualizzate né commenta quanto l'anno dipenda dal secondo semestre.
Anche la stima sul dividendo è invariata. Come l'anno precedente non è previsto un acconto, e a fine esercizio è previsto un dividendo di ¥24,00, pari ai ¥24,00 pagati per l'esercizio 1/2026 e a circa il 55% dell'utile per azione stimato di ¥43,32. Sulla media di 10.156.713 azioni in circolazione, quel dividendo vale circa ¥243,8 milioni, a fronte di un utile netto stimato di ¥440 milioni.
| Indicatore | 1S es. 1/2027 | 1S es. 1/2026 | Variazione |
|---|---|---|---|
| Ricavi (milioni di ¥) | 2.807,0 | 2.930,8 | −4,2% |
| Utile lordo (milioni di ¥) | 660,5 | 711,3 | −7,1% |
| Margine lordo | 23,5% | 24,3% | −0,8 p.p. |
| Spese commerciali e amministrative (milioni di ¥) | 775,3 | 763,6 | +1,5% |
| Utile operativo (milioni di ¥) | −114,8 | −52,4 | perdita ampliata |
| Proventi non operativi (milioni di ¥) | 160,9 | 133,4 | +20,6% |
| Interessi passivi (milioni di ¥) | 67,5 | 49,1 | +37,5% |
| Utile ordinario (milioni di ¥) | −23,8 | 26,3 | da utile a perdita |
| Utile netto di pertinenza della capogruppo (milioni di ¥) | −24,1 | 12,0 | da utile a perdita |
| UPA (¥) | −2,37 | 1,18 | da utile a perdita |
| Vendita di appartamenti per famiglie — ricavi (milioni di ¥) | 1.628,9 | 1.838,7 | −11,4% |
| Vendita di appartamenti per famiglie — utile di settore (milioni di ¥) | 33,7 | 70,3 | −52,1% |
| Vendita di appartamenti da investimento — ricavi (milioni di ¥) | 804,1 | 700,4 | +14,8% |
| Vendita di appartamenti da investimento — utile di settore (milioni di ¥) | −9,9 | −40,6 | perdita ridotta |
| Gestione locativa — ricavi (milioni di ¥) | 147,9 | 179,4 | −17,6% |
| Gestione locativa — utile di settore (milioni di ¥) | −3,6 | 49,4 | da utile a perdita |
| Manutenzione di edifici — ricavi (milioni di ¥) | 192,5 | 181,9 | +5,8% |
| Manutenzione di edifici — utile di settore (milioni di ¥) | 36,2 | 38,2 | −5,3% |
| Altro (intermediazione) — ricavi (milioni di ¥) | 33,7 | 30,4 | +11,0% |
| Altro (intermediazione) — utile di settore (milioni di ¥) | 19,8 | 7,3 | +172,0% |
| Costi corporate non allocati (milioni di ¥) | −190,9 | −177,0 | +7,9% |
| Contratti di appartamenti sottoscritti nel periodo (milioni di ¥) | 4.043,5 | — | −34,7% |
| Portafoglio contratti di appartamenti a fine periodo (milioni di ¥) | 4.759,2 | — | −8,4% |
| Attivo totale (milioni di ¥) | 19.148,6 | 19.773,8 | −3,2% |
| Cassa e depositi (milioni di ¥) | 2.263,9 | 4.883,2 | −53,6% |
| Immobili destinati alla vendita, incl. in corso (milioni di ¥) | 14.205,7 | 12.178,1 | +16,6% |
| Debito oneroso (milioni di ¥) | 7.776,4 | 7.253,2 | +7,2% |
| Patrimonio netto (milioni di ¥) | 10.392,3 | 10.660,1 | −2,5% |
| Rapporto patrimoniale | 54,3% | 53,9% | +0,4 p.p. |
| Flusso di cassa operativo (milioni di ¥) | −2.902,4 | −2.198,8 | n.s. |
| Stima es. 1/2027 — ricavi (milioni di ¥) | 10.350,0 | — | +3,0% |
| Stima es. 1/2027 — utile operativo (milioni di ¥) | 545,0 | — | −29,1% |
| Stima es. 1/2027 — utile ordinario (milioni di ¥) | 664,0 | — | −32,4% |
| Stima es. 1/2027 — utile netto (milioni di ¥) | 440,0 | — | −36,8% |
| Stima es. 1/2027 — UPA (¥) | 43,32 | — | — |
| Dividendo annuale per azione (¥) | 24,00 | 24,00 | invariato |
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